BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 129134

La recurrente alega lo siguiente: que debe practicarse la rectificación del asiento
porque adolece de un error material que no afecta a los elementos privativos ni a los
elementos comunes y que no supone una modificación de la propiedad horizontal; que
se trata de reflejar la realidad extrarregistral de la finca; que la descripción del inmueble
como elemento real de la propiedad horizontal tiene que formarse partiendo de una
realidad, lo que no ocurre; que las certificaciones catastrales de los tres locales
constatan que están situados en la planta baja; que el Plan General de Ordenación
Urbana de Santander constata que la planta de los locales no es «planta sótano», ya
que establece que solo se puede considerar «sótano» a la planta cuya cara superior del
forjado del techo este en todos sus puntos por debajo de la rasante resultante del
terreno o vial público en contacto con la edificación; que se demuestra, de forma
indubitada, con las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, la fotografía del
catastro, las fotografías tomadas desde la acera de la calle y el Plan General de
Ordenación Urbana de Santander que estamos ante un error material en la
denominación de la planta de los locales; que se trata de rectificar simplemente la
equivocación en la denominación de la planta del edificio en la que están los locales sin
afectar a otros elementos privativos ni a los elementos comunes, ya que los tres locales
ocupan toda la planta baja del edificio, mantienen su superficie y siguen sin usar el
portal de entrada al edificio ni la escalera comunitaria; que la rectificación de la
equivocación de la denominación de la planta del edificio en la que están los locales no
afecta al título constitutivo ni a las cuotas de participación de la comunidad de
propietarios, puesto que no existe título constitutivo y está pendiente la medición de los
pisos y locales para establecer las cuotas de participación de los elementos privativos,
tal como resulta del libro de actas de la comunidad; que el error invocado debe tenerse
por material y susceptible de rectificación sin necesidad del consentimiento unánime de
todos los interesados ni de la resolución judicial subsidiaria; que, en definitiva, no se
puede exigir el acuerdo unánime de todos los propietarios para rectificar la errónea
denominación de «planta sótano» por «planta baja».
2. La cuestión de la rectificación de los asientos registrales, ha sido resuelta en
otras ocasiones (vid. Resoluciones en «Vistos» y, por todas, la Resolución de este
Centro Directivo de 24 de enero de 2018 en la que se ha afirmado que, como ha
recordado la Resolución de 15 de marzo de 2017: «Toda la doctrina elaborada a través
de los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y de las Resoluciones de este
Centro Directivo relativa a la rectificación del Registro parte del principio esencial que
afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y
producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo
tercero, de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por
todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio
de 2010, 23 de agosto de 2011, y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la
rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos
aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate
de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna
resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes
el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. La rectificación registral se
practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos
supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse; estos
supuestos son: a) no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica
inmobiliaria; b) haberse extinguido algún derecho que conste inscrito o anotado; c) la
nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere
motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificadas en la Ley: en
este último supuesto, la rectificación precisará del consentimiento del titular o, en su
defecto, resolución judicial»).
En definitiva, este Centro Directivo ha reiterado (cfr., por todas, las Resoluciones de 2
de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto
de 2011, 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015, 15 de marzo y 11 de septiembre

cve: BOE-A-2024-20714
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 245