BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127634

georreferenciación incorporadas al título y cuya inscripción se solicita, es una decisión
que compete exclusivamente a la registradora. Así lo han declarado, entre otras, las
Resoluciones de 23 de abril de 2018 y 25 de julio de 2023. Ese juicio de correspondencia
debe ser objetivo y razonado. Para ello, esta operación ha de consistir en el análisis de
coherencia interna entre la descripción y georreferenciación aportada en el título y entre
la descripción registral y la georreferenciación con valor auxiliar de calificación registral.
Si existe esa coherencia interna, el registrador debe proceder al análisis de la coherencia
externa, mediante la comparación de términos homogéneos. Es decir, entre la
descripción literaria del título y la del Registro y entre los recintos, como dice el artículo 9
de la Ley Hipotecaria; entre la georreferenciación aportada y la georreferenciación con
valor auxiliar de calificación, conformada por el registrador en su aplicación homologada
para el tratamiento de las bases gráficas, traduciendo la descripción registral sobre la
cartografía catastral, básica para identificar las fincas registrales (artículo 10 de la Ley
Hipotecaria) y las demás representaciones gráficas de las que pueda el registrador
disponer, conforme al párrafo octavo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, cuando
señala: «A efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada,
en los supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, el Registrador
podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas
disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su
línea poligonal de delimitación».
6. Finalmente, es preciso señalar que a favor del titular registral operan todos los
efectos jurídicos derivados del principio de legitimación registral a que se refiere el
artículo 38 de la Ley Hipotecaria, y en particular la presunción con carácter «iuris
tantum» de que los derechos inscritos «pertenecen a su titular en la forma determinada
por el asiento respectivo». Como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 24
de febrero de 1998 y 26 de abril de 2011), el registrador está vinculado en su calificación
por lo que resulte del Registro, de ahí que no resulta congruente con la protección
dispensada por el ordenamiento al titular registral la estimación de una oposición que, sin
enervar la fuerza legitimadora que se anuda a los derechos inscritos, únicamente atiende
a la titularidad catastral, sin tener en cuenta que ambas realidades, finca registral y
parcela catastral, tienen diferente naturaleza y finalidad, según se ha expuesto en los
anteriores fundamentos de esta resolución.
Por tanto, dado que quien formula oposición no alega ni acredita ser titular de finca
registral alguna, y no concurre ninguno de los impedimentos legales para la inscripción
de una georreferenciación, a saber, que se invadan fincas registrales inmatriculadas o
dominio público incluso no inmatriculado, o que el registrador albergue dudas fundadas
sobre que la georreferenciación pretendida se corresponda con la identidad de la finca
que se pretende georreferenciar, procede estimar el recurso (cfr. Resolución de 2 de
noviembre de 2023).
No es correcta, pues, la afirmación en que se fundamenta la calificación recurrida,
que es precisamente la que combate el recurrente, conforme a la cual «el hecho de que
[el opositor] no tenga título público de adquisición y que no tenga inscrito su título en el
Registro de la Propiedad no lo hace titular de peor condición».
Es sabido que conforme a nuestra legislación registral, la titularidad registral sí que
es de mucho «mejor condición» que una supuesta titularidad extrarregistral, pues aquélla
cuenta a su favor con todos los efectos jurídicos inherentes a la misma, como resulta,
entre otros, de los artículos 1, 17, 20, 34, 35 y 38 de la Ley Hipotecaria, y ésta en
cambio, no sólo carece de tales efectos jurídicos, sino que es inoponible a terceros (cfr.
artículo 32 de la Ley Hipotecaria), y el supuesto documento en que se funde tal
titularidad extrarregistral habría de ser inadmitido ante cualquier oficina de la
administración pública, ya sea ordinaria o de Justicia (cfr. artículo 319 de la Ley
Hipotecaria).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación de la registradora.

cve: BOE-A-2024-20546
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 244