BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127540

define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la
delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito».
Precisamente por ello, como se dijo en la Resolución de 5 de abril de 2022, cuando
nos encontramos ante una finca registral que tiene formalmente inscrita una determinada
georreferenciación, ello supone dar cumplimiento al principio de especialidad registral
sobre la necesaria claridad en la determinación de sujeto, objeto y contenido del derecho
inscrito, pues tal georreferenciación inscrita es la que determina con precisión la
ubicación, delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad y demás
derechos inscribibles sobre dicha finca, previa calificación del registrador, como se prevé
en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
Tal asiento registral determinante de la ubicación, delimitación y superficie de la finca
«está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se
declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley», como resulta del
artículo 1 de la Ley hipotecaria.
Y entre tales efectos jurídicos, y sin pretender aquí ser exhaustivos en modo alguno,
cabe citar los siguientes:
a) en primer lugar, conforme al artículo 17 de la Ley Hipotecaria, que recoge el
llamado principio de prioridad registral, una vez inscrita dicha georreferenciación «no
podrá inscribirse o anotarse ninguna (…) que se le oponga o sea incompatible». Así lo
confirma también de modo más específico aún el artículo 199 ordenando que «el
Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma
coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita».
b) en segundo lugar, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que recoge el
llamado principio de tracto sucesivo «para inscribir o anotar títulos por los que se
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos
reales» (y entre ellos, la modificación de la ubicación y delimitación geográfica de su
objeto) «(…) deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona
que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos».
c) en tercer lugar, conforme al llamado principio de legitimación registral, el
artículo 9 de la Ley Hipotecaria proclama que «se presumirá, con arreglo a lo dispuesto
en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y
delimitación geográfica expresada en la representación gráfica (…) que ha quedado
incorporada al folio real». Y este artículo 38 de la Ley Hipotecaria señala que «a todos
los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen
y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo» y, por ello,
con la concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento
respectivo. «De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los
inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos», esto es, con la concreta
ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo. Tal
presunción opera también en el artículo 35 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «a los
efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la
inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y
de buena fe» –la concreta finca cuya ubicación y delimitación queda definida por su
georreferenciación inscrita– «durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus
antecesores de quienes traiga causa».
Y, prosigue el artículo 38 de la Ley Hipotecaria: «como consecuencia de lo dispuesto
anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de
inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada» –ni
contradictoria de su concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por
el asiento respectivo– «sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad
o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de
fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a
tercero». Es claro, como señala el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que la rectificación
pretendida «precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial».
Y en este segundo caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el

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