BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127524

la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código
Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede
responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción
acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil
e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa
clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos,
no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta
de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los
nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo
inscrito sin las correspondientes modificaciones.
El consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título
constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad
horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del
acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a
la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder
al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos
aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas
oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera
carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema
registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.
8. Aceptada la doctrina antes referida por la que se distingue entre aquellas
situaciones en las que es necesario el consentimiento individual de los propietarios, por
quedar afectado el contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta
la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad, la cuestión se reduce a
determinar si se trata de uno u otro supuesto. En el primer caso las exigencias derivadas
del principio de tracto sucesivo imponen la acreditación de que el titular registral de los
elementos afectados ha prestado su consentimiento en la forma determinada por la ley,
mientras que en el segundo es suficiente acreditar que se ha alcanzado el acuerdo
colectivo exigido por la legislación reguladora de la propiedad horizontal.
Siguiendo esta doctrina, este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir
que, en determinados casos, la modificación del título constitutivo de que se trataba
consistía en actos de la junta como órgano colectivo de la comunidad, adoptados por
unanimidad de los propietarios en los términos previstos en el artículo 17 de la Ley sobre
propiedad horizontal, que no requieren la prestación de consentimiento individualizado
de los titulares registrales (así, la desafectación de determinados elementos comunes y
ulterior venta de los mismos –Resoluciones de 4 de marzo de 2004, 23 de marzo
de 2005, y 30 de noviembre de 2006–; la vinculación «ob rem» de los trasteros a las
viviendas, como anejos –Resolución de 31 de marzo de 2005–; o determinada
modificación de los estatutos –Resoluciones de 5 de julio de 2005 y 29 de mayo
de 2019, esta última en cuanto a la modificación de la participación en los gastos
correspondiente a un local comercial–).
En cambio, ha considerado que la especificación del trastero que corresponde a
cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, se trata de un acto
que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento
de escritura pública en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su
consentimiento y declaren la superficie y demás elementos identificadores de sus
respectivos anejos (cfr. Resolución de 12 de diciembre de 2002); y, asimismo, ha
concluido que la conversión de un elemento privativo en común es un acto dispositivo
que requiere el otorgamiento singular de los titulares registrales del mismo y de sus
cónyuges –en régimen de gananciales– en la correspondiente escritura de modificación
del título constitutivo (cfr. Resoluciones de 23 de junio de 2001 y 29 de marzo de 2017).
En el mismo sentido, y más recientemente, esta Dirección General ha considerado que
la modificación del título constitutivo para que el uso exclusivo que corresponde a un
elemento privativo sobre la azotea pasara a ser uso común de todos los propietarios,
requiere del consentimiento individual del titular de aquel elemento (cfr. Resolución de 17

cve: BOE-A-2024-20533
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Núm. 244