III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20533)
Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 36 a inscribir una escritura de modificación de los estatutos de la propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127522
adopción del acuerdo, sin poner en cuestión la posibilidad de tomar acuerdos por la
cuasi unanimidad referida. Así las Resoluciones de 9 de abril de 2014 y 1 de agosto
de 2018 ponen de relieve lo siguiente: «También es manifestación de dicho principio el
artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que «el título podrá contener,
además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por
la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones
y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones,
formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el
Registro de la Propiedad. Y, si en relación con los estatutos de la propiedad horizontal,
las modificaciones de los mismos tienen normalmente lugar mediante actos colectivos de
la junta de propietarios tomados por unanimidad o cuasi unanimidad, y dichas
modificaciones estatutarias no pueden perjudicar a terceros que se hayan anticipado a la
inscripción, conforme a dicho precepto, ningún sentido tendría que las demás
modificaciones del título constitutivo, que en este caso afectan al pago de los gastos
comunitarios, pudieran perjudicar a terceros cuando no hubieran sido inscritos
oportunamente».
En consecuencia, no hay duda de la posibilidad de aceptar la cuasi unanimidad para
la modificación de estatutos de la comunidad de propietarios, siendo meramente
circunstancial el hecho de que el acuerdo sea adoptado de facto por un solo propietario,
puesto que, en el caso del presente recurso, ocurre que la comunidad está integrada
únicamente por dos propietarios.
A la misma conclusión se llega si, además, se tiene en cuenta que, tal y como
reflejan las actas, el propietario ausente se encuentra privado del derecho de voto por no
estar al corriente en el pago de gastos generales de la comunidad con arreglo su cuota
de participación, puesto que, de conformidad con el artículo 15.2 de la Ley sobre
propiedad horizontal «los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se
encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no
hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o
notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán
derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de
voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a
efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley».
5. Expuesto lo anterior, debe determinarse si se cumplen los requisitos exigidos por
el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, así como por esta Dirección General
para la toma del acuerdo cuya calificación es objeto de este recurso.
En primer lugar, resulta del expediente que se han respetado íntegramente las
formas, garantías y procedimientos establecidos en tal precepto legal: Comunicación del
contenido del acuerdo al propietario ausente –en la forma establecida por el artículo 9 de
la misma ley–, sin que haya manifestado su discrepancia mediante la correspondiente
comunicación en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita
tener constancia de la recepción.
En segundo lugar, no concurren ninguna de las dos excepciones que contempla el
referido artículo 17.8, pues no se trata de supuestos expresamente previstos en los que
no se pueda repercutir el coste de los servicios a los propietarios que no hayan votado a
favor del acuerdo en la junta, ni la modificación o reforma se hace para aprovechamiento
privativo.
6. Por último, queda por determinar si el acuerdo objeto de debate requiere, como
exige la registradora, el consentimiento individual del propietario ausente.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr., entre otras, las Resoluciones
de 23 de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004, 23 y 31 de
marzo y 5 de julio de 2005, 19 de abril de 2007, 27 de diciembre de 2010, 8 de abril y 30
de julio de 2011, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 24 de abril de 2014, 26 de febrero
de 2015, 29 de marzo de 2017 y 4 de junio de 2024) que, en materia de propiedad
horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos
(adoptados con los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal
cve: BOE-A-2024-20533
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127522
adopción del acuerdo, sin poner en cuestión la posibilidad de tomar acuerdos por la
cuasi unanimidad referida. Así las Resoluciones de 9 de abril de 2014 y 1 de agosto
de 2018 ponen de relieve lo siguiente: «También es manifestación de dicho principio el
artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que «el título podrá contener,
además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por
la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones
y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones,
formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el
Registro de la Propiedad. Y, si en relación con los estatutos de la propiedad horizontal,
las modificaciones de los mismos tienen normalmente lugar mediante actos colectivos de
la junta de propietarios tomados por unanimidad o cuasi unanimidad, y dichas
modificaciones estatutarias no pueden perjudicar a terceros que se hayan anticipado a la
inscripción, conforme a dicho precepto, ningún sentido tendría que las demás
modificaciones del título constitutivo, que en este caso afectan al pago de los gastos
comunitarios, pudieran perjudicar a terceros cuando no hubieran sido inscritos
oportunamente».
En consecuencia, no hay duda de la posibilidad de aceptar la cuasi unanimidad para
la modificación de estatutos de la comunidad de propietarios, siendo meramente
circunstancial el hecho de que el acuerdo sea adoptado de facto por un solo propietario,
puesto que, en el caso del presente recurso, ocurre que la comunidad está integrada
únicamente por dos propietarios.
A la misma conclusión se llega si, además, se tiene en cuenta que, tal y como
reflejan las actas, el propietario ausente se encuentra privado del derecho de voto por no
estar al corriente en el pago de gastos generales de la comunidad con arreglo su cuota
de participación, puesto que, de conformidad con el artículo 15.2 de la Ley sobre
propiedad horizontal «los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se
encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no
hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o
notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán
derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de
voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a
efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley».
5. Expuesto lo anterior, debe determinarse si se cumplen los requisitos exigidos por
el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, así como por esta Dirección General
para la toma del acuerdo cuya calificación es objeto de este recurso.
En primer lugar, resulta del expediente que se han respetado íntegramente las
formas, garantías y procedimientos establecidos en tal precepto legal: Comunicación del
contenido del acuerdo al propietario ausente –en la forma establecida por el artículo 9 de
la misma ley–, sin que haya manifestado su discrepancia mediante la correspondiente
comunicación en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita
tener constancia de la recepción.
En segundo lugar, no concurren ninguna de las dos excepciones que contempla el
referido artículo 17.8, pues no se trata de supuestos expresamente previstos en los que
no se pueda repercutir el coste de los servicios a los propietarios que no hayan votado a
favor del acuerdo en la junta, ni la modificación o reforma se hace para aprovechamiento
privativo.
6. Por último, queda por determinar si el acuerdo objeto de debate requiere, como
exige la registradora, el consentimiento individual del propietario ausente.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr., entre otras, las Resoluciones
de 23 de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002, 4 de marzo de 2004, 23 y 31 de
marzo y 5 de julio de 2005, 19 de abril de 2007, 27 de diciembre de 2010, 8 de abril y 30
de julio de 2011, 25 de abril y 1 de julio de 2013, 24 de abril de 2014, 26 de febrero
de 2015, 29 de marzo de 2017 y 4 de junio de 2024) que, en materia de propiedad
horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos
(adoptados con los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal
cve: BOE-A-2024-20533
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