III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20530)
Resolución de 23 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 244
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127479
documentación es correcta y completa. Si no se han cumplido correctamente todas las
obligaciones informativas que garantizan la transparencia material en la operación
crediticia, el notario deberá denegar la autorización de la escritura.
Ahora bien, ello no significa que, al hacerse constar que el prestatario –así como el fiador,
si existe– ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento referidos, se deba
emplear fórmula literal o ritual alguna, máxime si se tiene en cuenta que, como se ha
expresado, si se ha autorizado el acta previa es porque se han cumplido tales requisitos.
Por otra parte, de la referida normativa resulta inequívocamente que no es el
registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio
de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de
que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1, lo que hará constar en
la referida acta notarial previa a la formalización de la escritura; y la función del
registrador es calificar la existencia de la reseña de dicha acta (con el contenido
expresamente establecido en la Ley –número de protocolo, notario autorizante y su
fecha de autorización–), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de
acuerdo con el acta, de que el prestatario –y el fiador– ha recibido en plazo la
documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no
puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función
calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario
haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha
realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario –así como el
fiador, en su caso– ha recibido la documentación y el asesoramiento en la forma prevista
en la ley) es porque han sido correctamente cumplidas las obligaciones informativas que
garantizan la transparencia material en la operación crediticia.
No obstante, en el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada se
limita a hacer constar en ella que ha autorizado el acta previa, que la entidad prestamista
ha cumplido con todas sus obligaciones relativas a la entrega y explicación de la
información precontractual exigida por la Ley, que no existen discrepancias entre la
FEIN, el proyecto de contrato y las condiciones fijadas en la escritura, así como que la
parte deudora ha dispuesto de toda la documentación establecida en la Ley 5/2019 con
la antelación que ésta prevé. Y, además de que nada se afirma respecto del fiador, tales
expresiones deben considerarse insuficientes para cumplir la obligación que dicha ley le
impone de incluir de forma expresa, como se ha indicado, «la afirmación del notario bajo
su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo
(…) el asesoramiento previsto en este artículo».
Por la precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial (cfr.
artículo 148 del Reglamento Notarial), habida cuenta de sus efectos, y especialmente de
la trascendencia que la ley atribuye hoy a la afirmación del notario sobre el cumplimiento
del citado principio de transparencia material, debe exigirse rigor en su constancia en el
instrumento público. Por ello, con expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas no
puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido adecuadamente con las
exigencias legales y reglamentarias referidas.
Consiguientemente, el defecto invocado por el registrador debe ser confirmado.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de julio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2024-20530
Verificable en https://www.boe.es
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
impugnada.
Núm. 244
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127479
documentación es correcta y completa. Si no se han cumplido correctamente todas las
obligaciones informativas que garantizan la transparencia material en la operación
crediticia, el notario deberá denegar la autorización de la escritura.
Ahora bien, ello no significa que, al hacerse constar que el prestatario –así como el fiador,
si existe– ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento referidos, se deba
emplear fórmula literal o ritual alguna, máxime si se tiene en cuenta que, como se ha
expresado, si se ha autorizado el acta previa es porque se han cumplido tales requisitos.
Por otra parte, de la referida normativa resulta inequívocamente que no es el
registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del principio
de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de
que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1, lo que hará constar en
la referida acta notarial previa a la formalización de la escritura; y la función del
registrador es calificar la existencia de la reseña de dicha acta (con el contenido
expresamente establecido en la Ley –número de protocolo, notario autorizante y su
fecha de autorización–), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de
acuerdo con el acta, de que el prestatario –y el fiador– ha recibido en plazo la
documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.
Este control notarial del cumplimiento del principio de transparencia material no
puede ser revisado por el registrador, de modo que éste deberá limitarse en su función
calificadora a comprobar que, por lo que se expresa en el título presentado, el notario
haya ejercido ese control que la ley le encomienda. Por ello, si el notario afirma que ha
realizado dicho control (o, lo que es lo mismo, si afirma que el prestatario –así como el
fiador, en su caso– ha recibido la documentación y el asesoramiento en la forma prevista
en la ley) es porque han sido correctamente cumplidas las obligaciones informativas que
garantizan la transparencia material en la operación crediticia.
No obstante, en el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada se
limita a hacer constar en ella que ha autorizado el acta previa, que la entidad prestamista
ha cumplido con todas sus obligaciones relativas a la entrega y explicación de la
información precontractual exigida por la Ley, que no existen discrepancias entre la
FEIN, el proyecto de contrato y las condiciones fijadas en la escritura, así como que la
parte deudora ha dispuesto de toda la documentación establecida en la Ley 5/2019 con
la antelación que ésta prevé. Y, además de que nada se afirma respecto del fiador, tales
expresiones deben considerarse insuficientes para cumplir la obligación que dicha ley le
impone de incluir de forma expresa, como se ha indicado, «la afirmación del notario bajo
su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo
(…) el asesoramiento previsto en este artículo».
Por la precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial (cfr.
artículo 148 del Reglamento Notarial), habida cuenta de sus efectos, y especialmente de
la trascendencia que la ley atribuye hoy a la afirmación del notario sobre el cumplimiento
del citado principio de transparencia material, debe exigirse rigor en su constancia en el
instrumento público. Por ello, con expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas no
puede entenderse que en la escritura se hayan cumplido adecuadamente con las
exigencias legales y reglamentarias referidas.
Consiguientemente, el defecto invocado por el registrador debe ser confirmado.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de julio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2024-20530
Verificable en https://www.boe.es
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
impugnada.
