BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127422

y 21 de septiembre de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de Registros y del
Notariado 17 de noviembre de 1978, 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre
de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988, 19 de julio de 1994, 28 de marzo de 2000, 8
de mayo de 2003, 19 de junio de 2007, 8 de marzo, 11 de noviembre y 10 de diciembre
de 2010, 28 y 29 de junio de 2011, 25 de enero, 15 y 26 de noviembre y 13 de diciembre
de 2012, 6 de mayo y 10 de julio de 2013, 6 de octubre de 2014, 16 de enero, 1 de
octubre, 12 y 16 de noviembre y 10 de diciembre de 2015, 10 de febrero, 5 de
septiembre y 6 de octubre de 2016, 5 de julio de 2017, 10 de octubre de 2018 y 16 de
enero y 6 de agosto de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública de 19 de febrero, 6 de marzo y 10 de junio de 2020 y 15 de enero,
26 de mayo y 28 de septiembre de 2021.
1. El problema que se plantea en el presente caso radica en dilucidar si, declarada
la resolución de una venta por el ejercicio de la facultada derivada de una condición
resolutoria expresa, es posible cancelar los asientos que gravaban el dominio resuelto.
La registradora se opone a dicha cancelación por entender que, dado que el titular de
la anotación de embargo cuya cancelación se pretende no ha sido demandado en el
procedimiento y que tampoco se había tomado anotación preventiva de demanda, se
causaría indefensión a dicho titular.
Por el contrario, la parte recurrente estima que todo tercero que adquiera algún
derecho con posterioridad a la constancia registral de una condición resolutoria ha de
quedar afectado por los efectos de la resolución.
2. En el caso concreto de este expediente, es determinante que existan cargas
posteriores a la condición resolutoria.
Es cierto que en el plano registral la inscripción de la condición resolutoria explícita
confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que terceros
que reúnan los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria hagan inoperante ese
juego resolutorio (vid. Resolución de 26 de noviembre de 2012).
En los casos de ejercicio judicial de la facultada derivada de la condición resolutoria,
ha señalado este Centro Directivo que una cosa es dar publicidad a la condición, y otra
al desenvolvimiento de la misma mediante la oportuna demanda judicial, momento en el
que se pone en juego un nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, que no resulta
suficientemente protegido mediante la simple constancia registral de la condición, sino
que requiere, además, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas
posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso, algo que sólo puede
obtenerse si son demandados o se les notifica la existencia del mismo al tiempo de
admitirse la demanda, y en todo caso antes de que se dicte la sentencia y con
posibilidad efectiva de intervenir en el procedimiento en defensa de sus derechos.
Por todo ello, el ejercicio de la facultad de purga de asientos posteriores procedente
de la condición resolutoria exige, bien que se hubiera anotado con anterioridad la
demanda de su resolución en el Registro, bien la intervención de los titulares de los
indicados asientos en el procedimiento de resolución correspondiente para evitar su
indefensión.
En esta misma línea, la Sentencia del Tribunal Supremo número 616/2021, de 21 de
septiembre afirma: «La eficacia frente a terceros de la condición inscrita exige también
que, en caso de que no se haya practicado anotación preventiva de la demanda
presentada para obtener la declaración judicial de resolución y la cancelación de los
asientos posteriores, los titulares de los correspondientes derechos inscritos o anotados
hayan tenido ocasión de intervenir en el procedimiento judicial para alegar cuanto
interese a sus derechos, especialmente sobre los presupuestos y procedencia de la
resolución».

cve: BOE-A-2024-20525
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Núm. 244