BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 24 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 94986

La registradora suspende la inmatriculación por falta de identidad de la descripción
de la finca contenida en la escritura calificada y de la certificación catastral descriptiva y
gráfica aportada al efecto.
El recurrente se opone alegando que estando ya la finca inmatriculada, y no
habiendo dudas de identidad de la finca ni perjuicio para terceros y pretendiéndose la
inscripción de una cuota o participación del dominio sobre la misma, que no consta
inscrita a favor de persona alguna, aún denominando a esta operación «inmatriculación»,
no puede equipararse a la inmatriculación de la finca como tal, por lo que no debe serle
de exigencia el requisito de identidad entre descripciones, que solo cobra sentido cuando
la finca va a acceder por primera vez al Registro de la Propiedad, es decir, lo que la
propia Ley Hipotecaria denomina reiteradamente como inmatriculación de finca.
2. La inmatriculación mediante doble título traslativo se regula en el artículo 205 de
la Ley Hipotecaria, cuyos dos primeros párrafos disponen: «Serán inscribibles, sin
necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos
derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas
que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho
otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la
descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo
caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral
descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto. El Registrador
deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no
habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya
inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente
inmatriculadas».
Como declaró la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 10 de abril de 2018, la fundamentación de una calificación negativa no puede
limitarse a la simple constatación de que existe alguna diferencia de superficie o de
algún otro dato descriptivo de la finca en los títulos, sino que el registrador habrá de
expresar, de modo motivado, que a su juicio no existe la identidad exigida por la Ley, o
que, al menos, tiene dudas fundadas al respecto.
Como declaró también, la Resolución de 10 de octubre de 2017, no es necesario que
la identidad sea absoluta, sino que basta con una identidad razonable, derivada del
hecho de que las similitudes descriptivas sean superiores a las discrepancias, y que con
ello el registrador llegue a la conclusión de que es evidente de que se trata de la misma
finca.
3. En base a lo expuesto, la nota de calificación no puede mantenerse. El único
defecto que alega la registradora es la falta de coincidencia de la descripción de la finca
contenida en el título con la que resulte de la certificación catastral que es legalmente
exigible en los casos de inmatriculación ordinaria, o incluso de inmatriculación de la
primera parte indivisa de finca o lo que es lo mismo, su primer acceso al Registro como
finca «ex novo», supuesto diferente al del presente expediente en el que la finca ya está
inmatriculada.
También es comprensible la exigencia para aquellos casos en que cualquier
alteración de las mencionadas, u otras de acceso al Registro, motivasen una
modificación de la cabida o linderos descriptivos de la finca en cuestión, pero tampoco
en este caso es aplicable dicha exigencia, ya que como se ha expresado en los hechos,
no existe modificación alguna de la finca registral respecto de la descripción que se
realiza en el título inmatriculador.
En definitiva, la necesidad de la certificación catastral, que es de gran utilidad y
control para la adaptación del Registro a la realidad física extrarregistral, tiene su sentido
en las inmatriculaciones, pero no en el supuesto de hecho de este expediente, que más
que un acceso por primera vez de una finca al Registro –inmatriculación– supone una
primera inscripción en el Registro de un nuevo titular con respecto a esa finca, que ya
está inscrita.

cve: BOE-A-2024-15321
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Núm. 178