BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 23 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 93939

mediante el título adecuado. Dicho consentimiento, en el presente caso, no consta que
se haya producido. Por tanto, no debería tenerse en cuenta la existencia de un eventual
vallado o cierre físico de la finca como determinante de la configuración perimetral de la
misma, sin concurrir la existencia de dicho acuerdo entre los propietarios de los fundos
limítrofes (cfr. Resolución de 1 de noviembre de 2023). Sin embargo, la existencia del
referido vallado, tal como se acredita con certificado técnico que acompaña al escrito de
oposición, unido a la circunstancia de que éste deja libre el paso por el referido camino,
determina que ello suponga una circunstancia que pone de manifiesto un conflicto
latente en orden a la determinación física de las fincas contiguas.
12. En cuanto a la alegación del recurrente relativa a la falta de acreditación de la
condición de heredero del titular o de apoderado por quien se opone, esta cuestión ya ha
sido tratada por esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 6 de febrero, 21 de marzo,
16 de mayo, 5 de julio de 2018 y 18 de febrero de 2019). Corresponde al registrador
valorar la legitimación para intervenir en el procedimiento, sin que proceda en este
trámite exigir los requisitos que corresponderían en caso de pretenderse la inscripción de
la transmisión de la finca. Por ello, el recurso no puede extenderse a esta concreta
cuestión, ya que se limita a la decisión de suspensión o denegación de la inscripción de
la representación gráfica (cfr. artículos 199 y 326 de la Ley Hipotecaria).
13. Por tanto, constatado que existe una controversia, no sólo entre un titular
registral y un titular catastral afectado, sino entre titulares registrales de fincas registrales
colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede reiterar la doctrina de
este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la de 23 de mayo de 2022, entre
otras, que estima justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca en
un expediente del artículo 199, dada la oposición de dos colindantes que resultan no solo
ser titulares catastrales de los inmuebles catastrales afectados en parte por la
georreferenciación que pretende inscribir el promotor, sino también titulares registrales
de las fincas colindantes, aunque no tengan inscrita en el Registro de la Propiedad su
correspondiente georreferenciación. Pero, alega entrar en colisión con la pretendida por
el promotor; con lo que «queda patente que existe controversia entre distintos titulares
registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que
el recurso pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la
constatación de su existencia»; y sin perjuicio de la incoación de un proceso
jurisdiccional posterior que aclare la controversia, conforme al último párrafo del
artículo 198 de la Ley Hipotecaria, o de que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de
una conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria. Ello determina como
consecuencia necesaria en el presente expediente la confirmación de la nota de
calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de
fincas registrales colindantes inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo,
en vía de recurso –como ya se dijo en la Resolución de 21 de septiembre de 2020–,
«decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una
diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre colindantes». En casos como
el presente, tal señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, si la incorporación de la
georreferenciación pretendida «fuera denegada por la posible invasión de fincas
colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo
siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su
consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por
comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará
constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o
negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente». Y resulta también de
aplicación lo dispuesto en el artículo 198 de la Ley Hipotecaria en el sentido de que «la
desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados
en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el
mismo objeto que aquél». También pueden los interesados acudir, si así lo estimaren
conveniente, a la conciliación prevista en el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, ante el
registrador, notario o letrado de la Administración de Justicia, o a la vía arbitral (cfr.

cve: BOE-A-2024-15172
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Núm. 177