III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-14707)
Resolución de 27 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Avilés n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una rectificación de superficie y de la georreferenciación de finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 172
Miércoles 17 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 89907
expediente del artículo 199, ni la calificación registral ni el recurso contra la calificación
registral negativa es el cauce apropiado para resolver un conflicto entre titulares registrales
colindantes, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, habrá de ser resuelta en
los tribunales de Justicia.
12. Quizás, consciente de ello y de la posible invasión de la finca colindante por el sur,
el recurrente se allana a inscribir la superficie que resulta del Registro, es decir, los 1.258
metros cuadrados, con lo cual no hace sino que ratificar la nota de calificación registral, al
entender que la georreferenciación aportada puede alterar la realidad física de la finca objeto
del expediente amparada por el folio registral, lo cual constituye el límite del ámbito de
aplicación de la discordancia con la realidad física que puede resolverse por la vía del
expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Así lo señalaron las Resoluciones de esta
Dirección General de 17 de octubre 2014, 21 de marzo de 2016 o 2 de diciembre de 2020,
entre otras, al declarar: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la
finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que
ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la
realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis,
la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca,
no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que
englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir
tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y
su posterior agrupación a la finca registral preexistente. Este método, por tanto, sólo debe
permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por
lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier
otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones
como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso, o defecto de cabida declarado».
13. En el presente caso, la georreferenciación aportada por el promotor de
expediente altera la realidad física amparada por el folio registral, en cuanto al lindero sur
de la finca objeto del expediente, lo que constituye la causa de la rectificación de la
superficie de la finca, al incluir en la superficie de la finca objeto del expediente una
franja de terreno incluida en la finca registral que se corresponde con la parcela 270, sin
cumplir con los requisitos legales para ello, siendo aplicable la doctrina de la Resolución
de esta Dirección General de 5 de diciembre de 2023, en cuanto que entiende que la
oposición del colindante evidencia una situación de controversia sobre la titularidad
sobre la franja discutida.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de junio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2024-14707
Verificable en https://www.boe.es
Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado confirmar la nota de
calificación respecto a la denegación de la inscripción de la georreferenciación aportada
en cuanto al lindero sur, por invadir una finca colindante, siendo necesaria la
presentación de una nueva georreferenciación que sea coherente con la superficie
registral, tras el allanamiento que realiza el recurrente en su escrito de interposición del
recurso, en la que se respete la delimitación física del lindero sur, el suco,
manteniéndose la georreferenciación del lindero norte sobre la pared delimitadora y
separadora de la finca objeto del expediente con su finca colindante por el norte, que se
corresponde con la parcela 261 del polígono 9 del Catastro.
Núm. 172
Miércoles 17 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 89907
expediente del artículo 199, ni la calificación registral ni el recurso contra la calificación
registral negativa es el cauce apropiado para resolver un conflicto entre titulares registrales
colindantes, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, habrá de ser resuelta en
los tribunales de Justicia.
12. Quizás, consciente de ello y de la posible invasión de la finca colindante por el sur,
el recurrente se allana a inscribir la superficie que resulta del Registro, es decir, los 1.258
metros cuadrados, con lo cual no hace sino que ratificar la nota de calificación registral, al
entender que la georreferenciación aportada puede alterar la realidad física de la finca objeto
del expediente amparada por el folio registral, lo cual constituye el límite del ámbito de
aplicación de la discordancia con la realidad física que puede resolverse por la vía del
expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Así lo señalaron las Resoluciones de esta
Dirección General de 17 de octubre 2014, 21 de marzo de 2016 o 2 de diciembre de 2020,
entre otras, al declarar: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la
finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que
ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la
realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis,
la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca,
no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que
englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir
tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y
su posterior agrupación a la finca registral preexistente. Este método, por tanto, sólo debe
permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por
lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier
otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones
como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso, o defecto de cabida declarado».
13. En el presente caso, la georreferenciación aportada por el promotor de
expediente altera la realidad física amparada por el folio registral, en cuanto al lindero sur
de la finca objeto del expediente, lo que constituye la causa de la rectificación de la
superficie de la finca, al incluir en la superficie de la finca objeto del expediente una
franja de terreno incluida en la finca registral que se corresponde con la parcela 270, sin
cumplir con los requisitos legales para ello, siendo aplicable la doctrina de la Resolución
de esta Dirección General de 5 de diciembre de 2023, en cuanto que entiende que la
oposición del colindante evidencia una situación de controversia sobre la titularidad
sobre la franja discutida.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de junio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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cve: BOE-A-2024-14707
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Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado confirmar la nota de
calificación respecto a la denegación de la inscripción de la georreferenciación aportada
en cuanto al lindero sur, por invadir una finca colindante, siendo necesaria la
presentación de una nueva georreferenciación que sea coherente con la superficie
registral, tras el allanamiento que realiza el recurrente en su escrito de interposición del
recurso, en la que se respete la delimitación física del lindero sur, el suco,
manteniéndose la georreferenciación del lindero norte sobre la pared delimitadora y
separadora de la finca objeto del expediente con su finca colindante por el norte, que se
corresponde con la parcela 261 del polígono 9 del Catastro.
