BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89912

de partida –el de prioridad– obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la
prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título (decisión que tanto por su alcance
como por lo limitado de los medios de calificación, transciende claramente la función que
la Ley le encomienda al registrador)».
La cuestión esencial reside en consecuencia en determinar adecuadamente la
especie de conflicto que se produce cuando, a la hora de calificar, existe presentado un
documento posterior auténtico que cuestiona la validez o eficacia del primero.
Precisando aún más es importante delimitar que el conflicto que el principio de prioridad
pretende solventar es el que se produce entre dos derechos válidos compatibles o
incompatibles entre sí. Si compatibles, el orden de despacho vendrá determinado por el
orden de presentación que determinará a su vez el rango hipotecario. Si incompatibles
accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera
que sea su fecha (artículo 17 de la Ley Hipotecaria).
4. Este conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que
presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que
resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos
incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad, sino de validez y en
consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en los artículos 18
de la Ley Hipotecaria y del Código de Comercio, procede la exclusión del título inválido
sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.
Este Centro Directivo ha reiterado en numerosas ocasiones (vid., por todas, la
Resolución de 5 de junio de 2012 que fija además doctrina, reiterada por la Resolución
de 31 de enero de 2014), que el principio de prioridad, propio de un Registro de cosas
como es el Registro de la Propiedad, tiene su reflejo en un Registro de personas como
es el Mercantil si bien con las debidas adaptaciones derivadas de su distinta naturaleza.
Prescindiendo de otras cuestiones que no son de interés en este expediente, tiene
declarado esta Dirección General que aunque el artículo 10 del Reglamento del Registro
Mercantil haga una formulación de tal principio, formulación que no aparece a nivel legal,
su aplicación ha de ser objeto de una interpretación restrictiva, atendida la naturaleza y
función del Registro Mercantil y el alcance de la calificación donde los principios de
legalidad y de legitimación tienen su fuente en la Ley (artículo 20 del Código de
Comercio). Con base en esta circunstancia es también doctrina asentada de este Centro
Directivo que el registrador Mercantil deberá tener en cuenta en su calificación no sólo
los documentos inicialmente presentados, sino también los auténticos y relacionados con
éstos, aunque fuesen presentados después, con el objeto de que, al examinarse en
calificación conjunta todos los documentos pendientes de despacho relativos a un mismo
sujeto inscribible, pueda lograrse un mayor acierto en la calificación, así como evitar
inscripciones inútiles e ineficaces.
Es por esto que la dicción del artículo 10 del Reglamento del Registro Mercantil no
empece para que en aquellos supuestos en que la validez del documento primeramente
presentado resulte patentemente refutada por un documento presentado con
posterioridad la inscripción no pueda llevarse a cabo (vid. artículo 111 del Reglamento
del Registro Mercantil). Y es que la regla general de que el orden de despacho deba
corresponder al orden de presentación no puede imponerse a aquellas situaciones en
que del documento posteriormente presentado resulte de forma auténtica la falta de
validez del primero, o bien comprometida dicha validez en términos tales que su
inscripción resultaría contraria al principio general que rige en sede registral de que al
Registro Mercantil sólo pueden acceder títulos plenamente válidos y no claudicantes, ni
aquellos otros aquejados de incertidumbre en cuanto a las circunstancias fácticas o
jurídicas en que se sustenta su validez, lo que sería contradictorio con las presunciones
de exactitud y validez que el ordenamiento anuda a los actos y contratos inscritos en
dicho Registro (vid. artículos 20, número 1, del Código de Comercio, y 7 del Reglamento
del Registro Mercantil).
5. Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid., por todas,
Resolución de 3 de julio de 2013), «debe tenerse bien presente la especial trascendencia

cve: BOE-A-2024-14708
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Núm. 172