BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89833

accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados ob rem; y la Propiedad
Horizontal Tumbada propiamente dicha, que sí que tiene la naturaleza y es una
verdadera propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las
fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el
suelo, vuelo y la unidad de la finca. Por tanto, mientras en los complejos inmobiliarios se
produce la formación de fincas, que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean
nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada, a las que se vincula
en comunidad ob rem otros elementos, en la propiedad horizontal propiamente dicha,
aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –
o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no hay división o fraccionamiento jurídico
del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre el mismo, pues el suelo sobre el
que se asienta el inmueble es común en su totalidad. Como razona la resolución de la
Dirección General de los Registros y el Notariado, de 10 de diciembre de 2003 (BOE 13
enero 2004), '...bajo el calificativo de 'tumbada' que se aplica a la propiedad horizontal
suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario
con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que participan en
otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en que el
suelo es elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en razón de
la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos
horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal (...) Por el contrario, la
propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que
mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte no
puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico
del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma –
la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia
o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. La
asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones
de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del
solar no ocupadas por la construcción, no altera esa unidad'. Ciertamente, la propiedad
horizontal tumbada puede encubrir en algunos casos situaciones de fraude, pues bajo la
apariencia formal de una propiedad horizontal tumbada se pueden esconder auténticas
segregaciones o divisiones de terreno, proscritas por la ley. En cualquier caso, lo
relevante es que, en los regímenes de propiedad horizontal tumbada, el suelo
permanece común.”
En este caso la antigüedad de las edificaciones, así como la existencia de división
horizontal constan en las dos escrituras aportadas junto a la solicitud, además de haber
sido reconocido este hecho por parte del Registrador quedando tan sólo duda acerca del
porcentaje de participación en el elemento comunitario de la citada finca, el patio.
Porcentaje que aparece desglosado en la citada certificación de 2019 que aún
permanece vigente. La Resolución de 6 de febrero de 2023 de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación
del registrador de la Propiedad de Eivissa n.º 4 desestimaba el recurso por no entender
acreditados para la inscripción de la Propiedad Horizontal los extremos que aquí constan
probados sobradamente afirmando lo siguiente (…):
“El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división horizontal (como es
el presente caso) que no pueden constituirse como elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia. Si la
constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración de obra nueva
inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la inscripción de obra nueva
aparecen un número determinado de viviendas, y en este caso existirá ese límite
respecto a la propiedad horizontal (sin perjuicio de la aplicación de las normas sobre
prescripción de las acciones derivadas de las infracciones urbanísticas y de las relativas
a la restauración de la legalidad urbanística infringida, cuando resulten aplicables).

cve: BOE-A-2024-14699
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Núm. 172