BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89831

nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de una finca
urbana, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al
inmueble. También podrán inscribirse mediante escritura pública...’ Por su parte, el nuevo
artículo 202, tras la citada Ley 13/2015, dispone que ‘las nuevas plantaciones y la
construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como
removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los
títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para
cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación.
En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de
calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso’. Del examen
conjunto de ambos preceptos, anterior y posterior respectivamente a la Ley 13/2015,
resulta que la escritura pública no es el único título formal en el que puede declararse la
existencia de edificaciones para su constancia registral, sino que basta que se hagan
constar ‘en los títulos referentes al inmueble’ (...). Todo ello sin perjuicio de la exigencia
de cumplimiento de los demás requisitos exigidos en cada caso por la Ley de Suelo y en
su caso, por la Ley de Ordenación de la Edificación’. Por tanto, de esta doctrina
consolidada cabe deducir que para la declaración o modificación de una construcción
basta que se haga constar la misma ‘en los títulos referentes al inmueble’, tal y como
prevé el artículo 202, sin que sea exigible un título o declaración específica como exige
el registrador en su calificación.
En efecto, en el caso de este expediente, si bien es cierto que en la escritura
inicialmente no se expresó la nueva descripción del edificio en su conjunto, en la
diligencia de subsanación se contiene dicha descripción, siendo exactamente
coincidente la nueva superficie construida de la edificación con la que resulta de los
diferentes elementos en que se divide horizontalmente la finca.
Y sin que por otra parte pueda compartirse la tesis del registrador, según matiza en
su informe (y, por tanto extemporáneamente), de que un ‘edificio destinado a casa,
cuadra y picadero, hoy casa con cochera y patio’ no pueda dividirse en cuatro viviendas
y dos locales comerciales, toda vez que resultan cumplidos todos los requisitos
urbanísticos para la rectificación de la superficie construida, siendo la nueva descripción
de la edificación, incluyendo los elementos de la división horizontal a que se refiere el
título, coincidente con el certificado técnico que se incorpora.
Tampoco es relevante, como se indica en la calificación, que la declaración municipal
de innecesaridad de licencia para dividir horizontalmente (que por otra parte ni siquiera
sería exigible conforme al artículo de la 26.4 del texto refundido de la Ley de Suelo,
según se expuso en la Resolución de esta Dirección General de 10 de septiembre
de 2018) exprese que ‘las obras necesarias para llevar a cabo físicamente esta división y
para convertir cada uno de los grupos de dependencias en viviendas o locales de uso
autónomo deberán ser objeto de su correspondiente licencia’. Como ya se ha indicado
en el presente expediente ha quedado acreditada que el edificio con la descripción actual
incluyendo los diferentes departamentos que integran la división horizontal cumple lo
previsto en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, por lo que su acceso al Registro se acoge
a este apartado del precepto que no precisa acreditar la obtención de licencia.
Dicha la inscripción de la obra por la vía del apartado 4 del artículo 28 en nada
merma las posibilidades de actuación del Ayuntamiento para, si fuera procedente, revisar
su propia actuación anterior e incoar el expediente que en su caso proceda, dado, por un
lado, que el Registro no sana las infracciones urbanísticas que hayan podido ser
cometidas y, por otro, la posibilidad de que el Ayuntamiento, al que habrá de ser
notificada la inscripción que se practique en los términos previstos por el artículo 28.4.b)
y e) de la Ley de Suelo, interese la práctica de anotación preventiva a través de la cual
acceda al Registro el expediente que, en su caso, pueda incoar. De hecho, la inscripción
de la obra nueva reforzará la posibilidad de control de su adecuación a la legalidad
urbanística, en la medida en que, de conformidad con lo previsto en el artículo 65.3 del
texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aquella habrá de ser

cve: BOE-A-2024-14699
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Núm. 172