BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89800

a la declaración de concurso. El precio de la venta consta que se ha consignado en el
Juzgado para el pago de los acreedores con privilegio especial.
2. Se trata de la venta directa de una finca que se encuentra gravada con una
Hipoteca a favor del Banco de Santander, enajenación que no cumple con la normas
imperativas impuestas por el artículo 210 de la Ley Concursal, anterior artículo 155.4 de
la Ley Concursal, ya que la venta es por un precio inferior al fijado en la constitución de
la garantía, no constando la conformidad expresa por parte de la entidad acreedora.
Es cierto que en la autorización judicial de la venta consta que por providencia se ha
dado conocimiento de la oferta de compra al acreedor privilegiado para que realice las
alegaciones oportunas, pero en ningún momento consta la conformidad expresa del
mismo, necesario para que la venta se inscriba libre de cargas y se pueda llevar a cabo
la oportuna cancelación de hipoteca a través del mandamiento de cancelación de cargas
Además, existe presentado en este Registro y con posterioridad a la presente
compraventa una escritura de cesión del crédito hipotecario de fecha posterior, cesión
que revela que el acreedor no ha prestado su conformidad expresa a la presente
enajenación que provocaría la cancelación de su hipoteca, pues de haberlo hecho
ningún sentido tendría ya la cesión de crédito hipotecario.
Fundamentos de Derecho:
1. Necesidad de Conformidad expresa del acreedor hipotecario para la cancelación
de la hipoteca y la venta de la finca libre de cargas.
Aprobado el Plan de Liquidación del Concurso por la autoridad judicial, ello conlleva
conforme al actual artículo 419, apartado 2 de la Ley Concursal, que dicha aprobación
tendrá el valor de autorización para enajenar los bienes o derechos afectos a créditos
con privilegio especial. Pero dado que el artículo 210 de la Ley Concursal (anterior
artículo 155.4 para la enajenación de bienes fuera del Convenio), establece unas reglas
imperativas en el caso de enajenación directa en cualquier estado del concurso de los
bienes afectos a créditos con privilegio especial, es necesario la conformidad expresa
por parte del acreedor hipotecario. Es a la autoridad judicial a la que le corresponde velar
para que en el caso como el presente donde la venta lo ha sido por un precio inferior al
de su valor de tasación, se haya producido con la conformidad del concursado y de los
acreedores con privilegio especial y además siempre que se efectúe conforme a valor de
mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada, extremos que han
de ser verificados por el juez del concurso que autorice la transmisión.
Establece el artículo 210 de la Ley Concursal que: «3. El juez concederá la
autorización solicitada si la oferta lo fuera por un precio superior al mínimo que se
hubiese pactado al constituir la garantía, con pago al contado. El juez podrá autorizar
excepcionalmente la realización directa por un precio inferior si el concursado y el
acreedor o los acreedores con privilegio especial lo aceptasen de forma expresa,
siempre y cuando se efectúe a valor de mercado según tasación oficial actualizada por
entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad
especializada para bienes muebles.»
Esta calificación en modo alguno supone entrar en el fondo de la resolución judicial
que ha autorizado la venta, sino que existe un obstáculo desde el Registro, pues
constando inscrita una hipoteca con privilegio especial, no consta la conformidad
expresa del acreedor hipotecario, necesario para la cancelación de su carga, ya que la
finca había de ser objeto de enajenación libre de cargas como así establecía el Auto
Judicial aprobando la venta. No estamos en el supuesto de la Resolución de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y de Fe Pública de 13 de Febrero del 2023, pues en
aquella se establecía que por la documentación aportada había una conformidad
expresa del acreedor hipotecario, lo que no ha ocurrido en el presente caso. La
necesidad de dicha aceptación expresa establecida en el artículo 210 de la Ley
Concursal constituye una garantía para dichos acreedores con privilegio especial ante la
enajenación de los bienes de la masa activa afectos a dicho privilegio.
Resuelvo calificar desfavorablemente el precedente documento.

cve: BOE-A-2024-14695
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 172