BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 12 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 87559

2. El artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en su apartado
primero dispone: «1. Constituye: a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida
exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse
en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación
hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de
finca registral. b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el
subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente».
Inmediatamente después en su apartado segundo, dispone: «2. La división o
segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada
una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la
ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin
división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de
utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la
constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore
dicho derecho de utilización exclusiva. En la autorización de escrituras de segregación o
división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de
la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la
división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de
este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente
inscripción. Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción
de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles».
Es decir, el artículo 26.1 da un concepto legal de finca, de finca registral y de parcela.
Inmediatamente después, en su apartado segundo exige para toda segregación o
división de fincas, que las resultantes reúnan las características exigidas por la
legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Y, el siguiente párrafo
determina que, en la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los
notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad,
aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o
segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este
requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
El artículo 28 de la misma ley, por su parte, hace lo propio respecto a las escrituras de
declaración de obra nueva, con la salvedad de permitir, en su apartado cuarto, un
procedimiento especial de inscripción, sin acreditación de autorización administrativa previa,
respecto a las «construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no
proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su
demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes».
3. Lo expuesto en el anterior fundamento de Derecho constituye la regla general en
materia de licencia en la división y segregación de fincas, pero junto a ella deben tenerse
en cuenta las normas especiales existentes.
En este sentido, son de destacar los artículos 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana, y 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
Ambos preceptos tienen su redacción en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
El primero, garantiza la igualdad en el ejercicio de los derechos vinculados a la
propiedad del suelo, que tiene naturaleza estatutaria, determinando los derechos y
deberes urbanísticos del propietario (texto refundido de la Ley de Suelo); mientras que el
segundo (Ley sobre propiedad horizontal), tiene un contenido más puramente civil.
Los títulos competenciales en que se amparan dicha modificación resultan de la
disposición final decimonovena, número 1, de la citada ley, que establece que «la
presente Ley tiene el carácter de legislación básica sobre bases y coordinación de la
planificación general de la actividad económica, de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 149.1.13.ª de la Constitución». Añadiéndose en el número 2, apartado 2.º, en
relación con los artículos 17 del texto refundido Ley de Suelo y 10.3 de la Ley sobre

cve: BOE-A-2024-14267
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Núm. 168