III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-14265)
Resolución de 11 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cambio de uso de local a vivienda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 12 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 87531
día 20 de julio de 2018 se emitió decreto en expediente sancionador, por el que se
resolvió instruir expediente sancionador a la sociedad «Aralia Soluciona, S.R.L.» por
carecer de la preceptiva licencia de obra; que se había solicitado declaración
responsable de obra menor de «acondicionamiento de local para venta y alquiler de
inmuebles», pero no de cambio de uso, y que respecto del cambio de uso en la zona
residencial afectada, según el Plan Parcial del Ayuntamiento «no se permite la vivienda
en planta baja, sótano o semisótano».
b) no es susceptible de prescribir el cambio del uso, por tratarse de una actividad
continuada en el tiempo, pues el plazo de prescripción de la acción sancionadora
comienza cuando se cesa en el uso ilegal, lo que impide la aplicación del citado
artículo 28.4 de la Ley de Suelo estatal.
c) el arquitecto certificante es también el administrador solidario de la sociedad
propietaria de la finca, por lo que puede considerarse que existe un conflicto de interés
en la persona del arquitecto para certificar el cambio de uso por antigüedad.
La parte recurrente considera en cambio que sí procede la aplicación en este caso
del artículo 28.4 de la Ley de Suelo estatal por las siguientes razones:
a) es incierto que exista incoado expediente administrativo de restablecimiento de
la disciplina urbanística, toda vez, que solo ha existido un expediente sancionador por
infracción que data de noviembre de 2018, por lo que ha transcurrido más que de sobra
el plazo de prescripción, no existiendo, por tanto, ni expediente abierto ni anotación
preventiva alguna, en la fecha de presentación para el despacho de la escritura.
b) nuevamente, respecto de la misma infracción y el mismo inmueble, el
Ayuntamiento, tras recibir ahora notificación, antes de practicar el asiento, del Registro
de la Propiedad ha abierto expediente sancionador por una infracción ya prescrita, por lo
que no es cierto, que con carácter previo a la inscripción existiera expediente
sancionador, ya que la escritura se presentó el día 24 de enero de 2024, y el
Ayuntamiento ha vuelto a abrir expediente sancionador con posterioridad a dicha fecha.
c) la infracción consistente en el cambio de uso de un local a vivienda no puede
considerarse como «continuada», pues la doctrina de esta Dirección General considera,
a efectos registrales, aplicable analógicamente la regulación de las obras declaradas por
antigüedad (artículo 28.4 de la Ley de Suelo).
d) no existe conflicto de intereses, pues no existe norma alguna que impida que un
arquitecto no pueda certificar sobre obras en que estuviere interesado, bien
personalmente, bien por representar a la persona directamente interesada.
Como circunstancia concurrente debe tenerse en cuenta que la escritura de cambio
de uso se presentó en el Registro de la Propiedad de Fuenlabrada número 3 el día 24 de
enero de 2024 y que la nota de calificación se extendió el día 14 de febrero de 2024, es
decir, dentro del plazo legal de 15 días hábiles para el despacho, y que del historial
registral de la finca afectada resulta que, precisamente, el día 14 de febrero de 2024 se
presentó en dicho Registro de la Propiedad una certificación de la Alcaldía de
Fuenlabrada solicitando la práctica de anotación preventiva de apertura de expediente
de restablecimiento de la legalidad urbanística, en la cual consta que el mismo fue
abierto con el número 3859/2023 en virtud de decreto de la Alcaldía de fecha 19 de junio
de 2023, documento que se ha tenido en cuenta en la calificación recurrida.
2. Como cuestión previa debe recordarse que de conformidad con los artículos 324
y 326 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones
de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 de marzo de 2008 y 1 de agosto de 2014), el objeto
del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad y
Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada por
el registrador titular del Registro en que debe inscribirse el negocio celebrado es o no
ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar
otros posibles defectos que pudiera contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos
puestos de manifiesto en el nota de calificación que no hubieran sido objeto de
cve: BOE-A-2024-14265
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 168
Viernes 12 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 87531
día 20 de julio de 2018 se emitió decreto en expediente sancionador, por el que se
resolvió instruir expediente sancionador a la sociedad «Aralia Soluciona, S.R.L.» por
carecer de la preceptiva licencia de obra; que se había solicitado declaración
responsable de obra menor de «acondicionamiento de local para venta y alquiler de
inmuebles», pero no de cambio de uso, y que respecto del cambio de uso en la zona
residencial afectada, según el Plan Parcial del Ayuntamiento «no se permite la vivienda
en planta baja, sótano o semisótano».
b) no es susceptible de prescribir el cambio del uso, por tratarse de una actividad
continuada en el tiempo, pues el plazo de prescripción de la acción sancionadora
comienza cuando se cesa en el uso ilegal, lo que impide la aplicación del citado
artículo 28.4 de la Ley de Suelo estatal.
c) el arquitecto certificante es también el administrador solidario de la sociedad
propietaria de la finca, por lo que puede considerarse que existe un conflicto de interés
en la persona del arquitecto para certificar el cambio de uso por antigüedad.
La parte recurrente considera en cambio que sí procede la aplicación en este caso
del artículo 28.4 de la Ley de Suelo estatal por las siguientes razones:
a) es incierto que exista incoado expediente administrativo de restablecimiento de
la disciplina urbanística, toda vez, que solo ha existido un expediente sancionador por
infracción que data de noviembre de 2018, por lo que ha transcurrido más que de sobra
el plazo de prescripción, no existiendo, por tanto, ni expediente abierto ni anotación
preventiva alguna, en la fecha de presentación para el despacho de la escritura.
b) nuevamente, respecto de la misma infracción y el mismo inmueble, el
Ayuntamiento, tras recibir ahora notificación, antes de practicar el asiento, del Registro
de la Propiedad ha abierto expediente sancionador por una infracción ya prescrita, por lo
que no es cierto, que con carácter previo a la inscripción existiera expediente
sancionador, ya que la escritura se presentó el día 24 de enero de 2024, y el
Ayuntamiento ha vuelto a abrir expediente sancionador con posterioridad a dicha fecha.
c) la infracción consistente en el cambio de uso de un local a vivienda no puede
considerarse como «continuada», pues la doctrina de esta Dirección General considera,
a efectos registrales, aplicable analógicamente la regulación de las obras declaradas por
antigüedad (artículo 28.4 de la Ley de Suelo).
d) no existe conflicto de intereses, pues no existe norma alguna que impida que un
arquitecto no pueda certificar sobre obras en que estuviere interesado, bien
personalmente, bien por representar a la persona directamente interesada.
Como circunstancia concurrente debe tenerse en cuenta que la escritura de cambio
de uso se presentó en el Registro de la Propiedad de Fuenlabrada número 3 el día 24 de
enero de 2024 y que la nota de calificación se extendió el día 14 de febrero de 2024, es
decir, dentro del plazo legal de 15 días hábiles para el despacho, y que del historial
registral de la finca afectada resulta que, precisamente, el día 14 de febrero de 2024 se
presentó en dicho Registro de la Propiedad una certificación de la Alcaldía de
Fuenlabrada solicitando la práctica de anotación preventiva de apertura de expediente
de restablecimiento de la legalidad urbanística, en la cual consta que el mismo fue
abierto con el número 3859/2023 en virtud de decreto de la Alcaldía de fecha 19 de junio
de 2023, documento que se ha tenido en cuenta en la calificación recurrida.
2. Como cuestión previa debe recordarse que de conformidad con los artículos 324
y 326 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones
de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 de marzo de 2008 y 1 de agosto de 2014), el objeto
del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad y
Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa realizada por
el registrador titular del Registro en que debe inscribirse el negocio celebrado es o no
ajustada a Derecho tanto formal como sustantivamente; no pudiendo entrar a valorar
otros posibles defectos que pudiera contener la escritura, ni tampoco aquellos defectos
puestos de manifiesto en el nota de calificación que no hubieran sido objeto de
cve: BOE-A-2024-14265
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Núm. 168
