BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 84124

norma será aplicable con carácter supletorio a la tutela, según el artículo 224 en su
nueva redacción). Y el vigente artículo 1548 del mismo Código dispone que «los padres
o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores
de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por
término que exceda de seis años».
Así, dejando ahora al margen las interesantes cuestiones que se han suscitado en
torno a la conceptuación –en abstracto– del arrendamiento como acto de administración,
a la vista de lo establecido en nuestra legislación en diversas normas (preceptos legales
que disciplinan facultades de determinados representantes legales; leyes arrendaticias
especiales, etc.), es generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento
constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de
gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales
actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos
que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de
disposición o equiparados a estos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna
norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo). Por no hablar de la
problemática que plantea la exégesis del artículo 398 del Código Civil cuando se pone en
relación dicho precepto con los arrendamientos y de la que se han ocupado, también,
algunos pronunciamientos del Tribunal Supremo, ya genéricamente, ya en función de
cláusulas especiales que en tales contratos se hubieran consignado (vid. Sentencias
citadas en los «Vistos») entendiéndose que bastará el consentimiento de quienes
ostenten la mayoría de intereses en la comunidad para la celebración del arrendamiento,
salvo que el arrendamiento, por su duración, o por sus concretas estipulaciones, exceda
de la mera administración y pueda ser considerado acto de disposición o gravamen, algo
que esa jurisprudencia había resuelto con base en el criterio del plazo de duración de
seis años.
El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de
transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. Por
ello, el artículo 271.2.º del Código Civil (así como el artículo 287.2.º en la redacción
resultante de la Ley 8/2021, antes transcrito) no exige que el tutor cuente con
autorización judicial para cualquier acto susceptible de inscripción sino sólo para los que
tengan carácter dispositivo (sin perjuicio de la disposición específica del número séptimo
del mismo artículo que, como se ha expresado anteriormente, exige dicha autorización
judicial para concertar arrendamientos por más de seis años). La inscripción del
arrendamiento proporcionará mayor protección del derecho arrendaticio (prioridad,
oponibilidad, legitimación, fe pública), en los términos, antes referidos, que resultan de
los artículos 1571 del Código Civil y 7, 14 y 29 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre,
de Arrendamientos Urbanos, por lo que afecta a este expediente, y 34 de la Ley
Hipotecaria, siendo ésta la finalidad de la reforma -por la disposición adicional segunda
de la Ley 29/1994- del artículo 2.5.º de la Ley Hipotecaria, que amplía los supuestos de
inscripción del contrato de arrendamiento, pero sin que ello tenga incidencia en la
naturaleza de acto de administración o de disposición del contrato de arrendamiento.
4. En la escritura a que se refiere este expediente se formaliza un contrato de
arrendamiento por un plazo de veinte años. Por ello, según el criterio mantenido por la
jurisprudencia y por este Centro Directivo, debe calificarse como acto de disposición y no
de mera administración (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo de 26 de enero
de 2015, 9 de enero de 2020, 15 de julio de 2021 y 27 de septiembre de 2023). Y,
estando inscrita la finca arrendada a nombre de ambos cónyuges con carácter ganancial,
es necesario para inscribir el arrendamiento que se haya realizado conjuntamente por
ambos cónyuges o por uno cualquiera de ellos con el consentimiento del otro o con la
autorización judicial supletoria (vid. artículos 1377 del Código Civil y 93, apartados 1 y 2,
del Reglamento Hipotecario).

cve: BOE-A-2024-13799
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 162