BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 84031

3. Por su parte, ha sido definido el exceso de cabida en numerosas ocasiones por
este Centro Directivo, considerando que el mismo, en relación a su naturaleza y alcance,
y en base a los argumentos legales correspondientes, puede configurarse como aquel
procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y
descripción de la finca como base del Registro. Como se ha señalado en las
Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, siguiendo esta doctrina
consolidada: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción
de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no
se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que
la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en
su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que
fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro
corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa
última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente». Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un
dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de
dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como
agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado.
4. En consecuencia, declarándose un exceso de cabida sobre las fincas
comprendidas en el título calificado y que son objeto de agregación y posterior
segregación, la cual no respeta el perímetro de la cartografía catastral, según resulta del
informe de validación gráfica catastral incorporado al título, el registrador inició la
tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Dispone
el señalado precepto que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre
finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su
ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la
aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El
apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica
alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad
de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.
Es reiterada y consolidada la doctrina de esta Dirección General en los supuestos en
los que se pretende la inscripción de una representación gráfica y puede sintetizarse del
siguiente modo:
a) el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) a tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral,
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso
al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción
meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de

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