BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 83863

de febrero de 1989; de 24 de julio de 1992; de 29 de febrero de 2000; de 21 de abril
de 1997.
Por tanto, dicha suspensión de la inscripción del documento se realiza en contra de
la doctrina jurisprudencial expresada en los argumentos anteriores porque entiende el Sr.
Registrador que la mera descripción y naturaleza del inmueble supone una limitación del
uso o de las facultades dominicales. La mera descripción o naturaleza no es una
prohibición y según la reiterada jurisprudencia del TS en este ámbito, una prohibición de
este tipo exigiría en los estatutos una estipulación clara y precisa que establezca la
prohibición de un uso determinado, pues entiende que el propietario de un inmueble no
pueden verse privado de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren
más adecuado (Derecho a la propiedad garantizado constitucionalmente), a no ser que
este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente
limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su
regulación estatutaria. Los estatutos en este caso no limitan ningún uso de manera
expresa, simplemente describen el inmueble sin prohibir que en un futuro esta
descripción pueda ser otra. Es decir, para que pudiera determinarse la suspensión de la
inscripción de cambio de uso los estatutos deberían establecer claro y expresamente
que está prohibido cambiar el uso de local a vivienda.
Si atendemos además al modo en el que suelen aprobarse los estatutos de las
comunidades, en la que la practica frecuente de los promotores suele ser otorgar antes
incluso de venderse la promoción, las cláusulas estatutarias, con más razón estas no
pueden en ningún caso contravenir la ley.
En tal sentido nos encontramos con la STS de 17-3-2011, en ella literalmente se
expresa lo siguiente: “Es un principio básico del régimen de la Propiedad Horizontal,
instituido por su Ley reguladora, la preferencia del Derecho necesario sobre el
dispositivo”. La Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala, en
referencia expresa a los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal, lo siguiente: “Estos,
frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los
contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos
generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a
prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad
horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí –con las
salvedades dejadas a la iniciativa privada– para constituir, en lo esencial, el sistema
jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por
obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y
deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente
deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no
resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la
ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y
situaciones”.
En otro orden de cosas pero al hilo de la naturaleza de la finca en la que se integra
(comercial); el cambio de uso de un local comercial a una vivienda nunca se podrá definir
como un cambio que pueda considerarse dañoso, molesto, insalubre, nocivo, peligroso o
ilícito para la finca o el resto de fincas con objeto comercial, en todo caso si hubiera una
parte “débil” en esta situación de cambio de uso y sobre ese sentido, seria siempre la
vivienda con respecto al local comercial por su destino natural y no el local comercial por
su objeto y para lo que está concebido y este caso con lo que eso podría conllevar por
su actividad comercial evidentemente (posibles ruidos, olores, etc...).
Por otro lado, hay que mencionar para entender el supuesto que nos ocupa que el
complejo comercial donde se ubica dicha finca no es un centro comercial al uso como el
que podríamos imaginar de una gran superficie en las grande ciudades, cerrado, con
control de acceso, con horarios establecidos para acceder y con franquicias nacionales e
internacionales de todo tipo; este es un complejo totalmente abierto al exterior y
descubierto (con más de 10 entradas directas a la vía pública para todos los comuneros
o para cualquier persona externa y ajena sin puertas, ni accesos controlados ni

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