BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 83848

ocasiones y ha posibilitado que la Administración pudiera tener conocimiento de
actuaciones clandestinas y reaccionar en consecuencia. Cabe citar, por ejemplo, la
sentencia de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia
de la Comunidad Valencia de 9 de noviembre de 2023, que ratifica la actuación
administrativa seguida una vez el registrador de la propiedad comunicó al Ayuntamiento
la escritura de modificación de trastero a vivienda y aquélla reaccionara dictando
resolución en la que hace constar la concreta situación urbanística del inmueble y la
limitación que se impone en cuanto al uso conforme al citado artículo 28.4.
6. En la escritura calificada se formaliza un cambio de uso de un local de oficinas
existente en el edificio para destinarlo a vivienda, y el registrador considera que no se
han acreditado los requisitos necesarios para su acceso al registro de la propiedad por
ninguna de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana, pues no se aporta la documentación urbanística a que se refiere su apartado 1
(licencia de cambio de uso o declaración responsable en unión de acto de
comprobación) ni la documentación que acredite la improcedencia de adoptar medidas
de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber
transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. Por ello, debe determinarse si
estas afirmaciones de registrador están o no fundadas en derecho.
7. El citado artículo 28 dispone en sus dos primeros apartados lo siguiente:
«1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los
notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o
autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación
territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y
acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de
dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva
terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente
acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los
documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora
de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar
que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la
ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se
demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales
actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo
caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la
comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que
pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte
la existencia de resolución obstativa alguna.
2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración
de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los
requisitos establecidos en el apartado anterior.»
De este modo, la legislación estatal exige dos requisitos distintos entre sí, que deben
concurrir cumulativamente en la inscripción de una obra nueva y que deben verificar
tanto el notario al autorizar la escritura como el registrador al practicar la inscripción:
a) el acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa; que
puede ser la usualmente conocida como licencia de obras, o un acto expreso o
certificación de conformidad municipal referido a una declaración responsable
urbanística, ya que el citado artículo 28 admite distintos niveles de control administrativo
de las actuaciones urbanísticas y habrá de estarse a la regulación de cada Comunidad
Autónoma. Lo que no puede considerarse como título urbanístico habilitante suficiente es
la mera declaración responsable que carece de la naturaleza de acto administrativo; y

cve: BOE-A-2024-13776
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