BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 83847

la normativa urbanística, es evidente que la alteración del uso de todo o parte del edificio
inscrito cuando la ley urbanística aplicable exija autorización conduce a dicho supuesto
en cuanto modificación del objeto del derecho de propiedad.
5. Por los anteriores razonamientos, este Centro Directivo ha afirmado (vid.
Resoluciones de 5 de agosto y 13 de noviembre de 2013, 21 de abril de 2014, 13 de
mayo, 12 de septiembre y 30 de noviembre de 2016, 27 de junio de 2018, 27 de marzo
de 2019, 21 de julio de 2021, 7 de julio de 2022, 6 de febrero de 2023 y 25 de marzo
de 2024, entre otras), que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la
modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del
derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos
vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, con
independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de
hecho, se dé a la edificación.
Justificada la aplicación del régimen registral sobre edificaciones previsto en el
artículo 28 de la actual Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana a la constatación registral
del cambio de uso de inmuebles, la inscripción que se practique exigirá la acreditación
de los distintos requisitos a que se refiere el precepto según que la solicitud se lleve a
cabo con aportación de la documentación urbanística a que se refiere su apartado 1 o
con aportación de aquella otra documentación que acredite la improcedencia de adoptar
medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por
haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes (lo que, conforme al
artículo 236.1 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, se produce por el
transcurso de cuatro años), todo ello tal y como previene el apartado 4 del artículo 28 de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en relación con el artículo 52 del Reglamento
sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística aprobado por el Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, del que resultan cuatro posibles medios: la certificación
del Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico
competente y el acta notarial, sin que haya una jerarquía entre esos medios (cfr. las
Resoluciones de 16 de diciembre de 2013 y 23 de abril de 2014).
Ciertamente, como señaló la Resolución de esta Dirección General de 21 de julio
de 2021, el hecho de que la superficie mínima o las condiciones de habitabilidad que han
de tener las viviendas según la normativa urbanística sea un dato objetivo no impide la
aplicación de la doctrina expuesta, pues al registrador le corresponde el control de la
legalidad urbanística, pero solo a través de los mecanismos legalmente previstos, entre
los cuales no se encuentra el realizar un juicio sobre si una vivienda reúne o no las
características exigidas por la legislación urbanística para tener la consideración de tal,
dada su limitada competencia en la materia y el propio régimen de recursos contra la
calificación, en el que tanto la calificación negativa del registrador como las resoluciones
de la Dirección General son recurribles ante los órganos del orden jurisdiccional civil –cfr.
artículo 328 de la Ley Hipotecaria–.
Es al Ayuntamiento al que le corresponde ese concreto control y reaccionar contra la
infracción urbanística que se hubiere podido cometer, solicitando en su caso que se
anote en el Registro de la Propiedad el expediente incoado, y quien también estará
obligado, una vez recibida la notificación por parte del registrador de haber realizado la
inscripción del cambio de uso, a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción del cambio de uso, la
concreta situación urbanística de la finca tras dicho cambio, con la delimitación de su
contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario,
incurriendo en responsabilidad en caso de no hacerlo por los perjuicios económicos que
se produzcan al adquirente de buena fe de la finca –cfr. artículo 28.4 de la Ley de Suelo
y Rehabilitación Urbana–. A su vez, la resolución administrativa que ponga fin al
procedimiento será recurrible ante los juzgados del orden jurisdiccional Contenciosoadministrativo –artículo 64 de esa misma ley–.
Este esquema basado en la norma positiva prevista en el citado artículo 28.4 de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana ha sido aplicado en la práctica en numerosas

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