BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82678

de 2015, 17 de octubre de 2016, 22 de febrero, 29 de marzo, 25 de julio y 13 de
noviembre de 2017, 17 de enero, 15 de febrero, 11 de mayo, 27 de junio y 18 y 27 de
julio de 2018 y 14 de marzo de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de septiembre de 2020, 1 de junio, 21 de octubre
y 12 de diciembre de 2022, 22 y 28 de febrero, 6 de marzo de 2023 y 5 de febrero, 12
y 18 de marzo, 11 de abril y 22 de mayo de 2024.
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se formaliza la
desafectación de un elemento común –vivienda de portería– de un edificio en régimen de
propiedad horizontal y su venta a la ahora recurrente como finca independiente con la
correspondiente cuota de participación en gastos y elementos comunes. A tal efecto, se
elevan a público determinados acuerdos adoptados por unanimidad de los propietarios
de los elementos integrantes de la unidad arquitectónica a la que pertenecía la vivienda
portería, y para ello comparecen el presidente y el secretario-administrador de la
comunidad de propietarios.
El edificio en cuestión, finca registral 4.989, se dividió horizontalmente en 49
elementos independientes, haciéndose constar en el título constitutivo y, por ende, en la
inscripción, que el edificio «se compone de tres bloques o unidades arquitectónicas, con
sus correspondientes patios o zaguanes de entrada a cada una, escaleras y ascensores:
unidad A), chaflán o continuación de la calle (…); unidad B), en el centro; y unidad C), en
la extrema derecha; todas con planta baja dedicadas a fines comerciales (…) y sobre
éstas las correspondientes viviendas porterías, una por cada escalera y, a nivel de las
mismas, terraza de uso común, sólo en la segunda y tercera unidad, y no en la primera».
La registradora suspende la inscripción por las siguientes razones: a) no haber sido
adoptados los acuerdos por los propietarios de todos los elementos en que se encuentra
dividido el edificio, pues, a pesar de estar constituido por tres bloques, hay una sola
comunidad de propietarios; b) no acreditarse los nombramientos de los cargos de
presidente y secretario-administrador comparecientes; c) no haber coincidencia entre los
números de orden asignados al nuevo elemento en el acuerdo y en la escritura; d) no
quedar determinado en el acuerdo adoptado por la junta el elemento al que afecta la
modificación de las cuotas acordada; e) faltar el consentimiento expreso del dueño del
elemento cuya cuota se ve modificada; f) no quedar determinada la naturaleza del
acuerdo adoptado, y g) no resultar de la descripción del nuevo elemento creado por
donde tiene su acceso, el cual, necesariamente, debe ser por la vía pública o por otro
elemento común, ni resulta la descripción total del edificio tras la desafectación de la
portería. A la vista del recurso, y según expresa en su informe, la registradora revoca los
defectos señalados con las letras d) y g).
La compradora recurre todos los defectos salvo los identificados con la letras c) y f)
precedentes, alegando lo siguiente: a) la configuración en su día establecida por el
promotor del total edificio obedece a una propiedad horizontal en la que existen
subcomunidades dentro de una comunidad única o general, pero con posibilidad de
incluir tales subcomunidades referidas a determinadas edificaciones o locales –cfr.
artículo 2.d) de la Ley sobre Propiedad Horizontal–, e idéntico acuerdo se inscribió
cuando se desafectó la vivienda portería de la unidad C; b) la acreditación de los cargos
se realiza mediante la exhibición del correspondiente libro de actas, y la aseveración de
la vigencia de los cargos así como el juicio de suficiencia emitido a tal efecto por el
notario autorizante de la escritura; c) el consentimiento del titular registral de este
elemento, cuya cuota se modifica, no es necesario por tratarse la desafectación y venta
de la vivienda portería de un acto colectivo de la junta, y d) el departamento afectado por
la modificación de cuota, un bajo, está identificado tanto en el acuerdo como en la
escritura, pues únicamente hay un bajo en dicha unidad arquitectónica.
2. Con carácter previo, respecto de las alegaciones de la recurrente sobre el hecho
de que escritura análoga a la ahora calificada se haya inscrito en el mismo Registro de la
Propiedad, cabe recordar que, como ha reiterado esta Dirección General, el registrador,
al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción,
habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, no está vinculado por las

cve: BOE-A-2024-13540
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Núm. 160