III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13540)
Resolución de 4 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 5 a inscribir una escritura desafectación de elemento común de un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82680
Por otra parte, el artículo 19 dispone:
«1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas
diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se
disponga.»
El artículo 415 del Reglamento Hipotecario establece que:
«En las comunidades y subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos
inmobiliarios a que sea aplicable el artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, los libros de actas de las juntas serán diligenciados con arreglo a
las siguientes reglas: (…) 7.ª Practicada la diligencia, se pondrá en el folio abierto en el
libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal,
nota marginal expresiva del número de orden del libro diligenciado, hojas de que se
compone y, en su caso, que se expide en sustitución de uno anterior desaparecido. De
no estar inscrita la comunidad, se consignarán estos datos en un libro-fichero, que podrá
llevarse por medios informáticos (…).»
4. Debe tenerse en cuenta que el régimen especial de propiedad establecido en el
artículo 396 del Código Civil es aplicable –según expresa el artículo 24 de la Ley sobre
Propiedad Horizontal– a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes
requisitos: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes
entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b) participar los titulares de
estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos
horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible
sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Por tanto, como criterio general, basta con que se acredite la formalización del título
constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones
o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la
Propiedad, y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo ni
esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Ahora bien, el título constitutivo de propiedad horizontal no puede perjudicar a
terceros si no está inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 5 de la Ley sobre
Propiedad Horizontal).
Por eso, de no constar la previa inscripción registral, se deben consignar sus datos
en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, sin que
prejuzgue la calificación del documento que pudiera eventualmente presentarse en el
futuro para la inscripción de la comunidad de que se trate. Ello de acuerdo con la
finalidad inspiradora del precepto antes apuntada, totalmente desligada de la inscripción
con eficacia «erga omnes».
En estos casos, para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, será
necesario que en la diligencia de legalización se exprese –y no solo en la nota al margen
del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización– que por no
resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la comunidad de
propietarios o usuarios no se ha consignado, por nota al margen de la inscripción de las
fincas que según el título la componen, la legalización de dicho libro y que la
consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos
registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad,
inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de
constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara
frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística (cfr.
Resoluciones de 8 de agosto de 2014 y 17 de octubre de 2016).
Ciertamente, esta Dirección General ha considerado que debe atenderse a la
diversidad de situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la
organización de las comunidades de propietarios análogas a las que recaen sobre los
elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que puede no
cve: BOE-A-2024-13540
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 160
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82680
Por otra parte, el artículo 19 dispone:
«1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas
diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se
disponga.»
El artículo 415 del Reglamento Hipotecario establece que:
«En las comunidades y subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos
inmobiliarios a que sea aplicable el artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, los libros de actas de las juntas serán diligenciados con arreglo a
las siguientes reglas: (…) 7.ª Practicada la diligencia, se pondrá en el folio abierto en el
libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal,
nota marginal expresiva del número de orden del libro diligenciado, hojas de que se
compone y, en su caso, que se expide en sustitución de uno anterior desaparecido. De
no estar inscrita la comunidad, se consignarán estos datos en un libro-fichero, que podrá
llevarse por medios informáticos (…).»
4. Debe tenerse en cuenta que el régimen especial de propiedad establecido en el
artículo 396 del Código Civil es aplicable –según expresa el artículo 24 de la Ley sobre
Propiedad Horizontal– a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes
requisitos: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes
entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, y b) participar los titulares de
estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos
horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible
sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Por tanto, como criterio general, basta con que se acredite la formalización del título
constitutivo de una comunidad de propietarios con elementos inmobiliarios, instalaciones
o servicios comunes para que puedan legalizarse sus libros de actas en el Registro de la
Propiedad, y ello aunque no esté formalizado en escritura pública el título constitutivo ni
esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Ahora bien, el título constitutivo de propiedad horizontal no puede perjudicar a
terceros si no está inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 5 de la Ley sobre
Propiedad Horizontal).
Por eso, de no constar la previa inscripción registral, se deben consignar sus datos
en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, sin que
prejuzgue la calificación del documento que pudiera eventualmente presentarse en el
futuro para la inscripción de la comunidad de que se trate. Ello de acuerdo con la
finalidad inspiradora del precepto antes apuntada, totalmente desligada de la inscripción
con eficacia «erga omnes».
En estos casos, para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, será
necesario que en la diligencia de legalización se exprese –y no solo en la nota al margen
del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización– que por no
resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la comunidad de
propietarios o usuarios no se ha consignado, por nota al margen de la inscripción de las
fincas que según el título la componen, la legalización de dicho libro y que la
consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos
registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad,
inoponibilidad y fe pública registral), ni prejuzga la calificación sobre los requisitos de
constitución de tal comunidad en caso de que se presentara a inscripción, ni ampara
frente a eventuales incumplimientos de la normativa administrativa o urbanística (cfr.
Resoluciones de 8 de agosto de 2014 y 17 de octubre de 2016).
Ciertamente, esta Dirección General ha considerado que debe atenderse a la
diversidad de situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la
organización de las comunidades de propietarios análogas a las que recaen sobre los
elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que puede no
cve: BOE-A-2024-13540
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Núm. 160
