BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 160

Miércoles 3 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 82669

de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o
no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia
particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que,
confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la
estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios
en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los
suyos propios».
Esta doctrina es plenamente aplicable en el ámbito de la calificación de los
documentos administrativos.
6. Por último, en cuanto a la posibilidad apuntada por la Administración en sus
informes de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria en relación con una posible invasión de terreno público, es preciso señalar
que el argumento de que a través de esta nota marginal se protege el demanio público
en que consisten las vías pecuarias no se sostiene porque:
a) si realmente estamos ante una finca que invade una vía pecuaria, la obligación
de la Administración Pública es iniciar el expediente de deslinde, anotando
preventivamente su incoación en el Registro de la propiedad.
b) el registrador de la Propiedad siempre que tenga duda fundada de que se invade
el dominio público debe impedir inmatriculaciones, excesos de cabida o inscripciones de
representación gráficas que puedan perjudicarlo, como en numerosos preceptos lo
ordena así la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria, por lo que
sin necesidad de tal nota marginal el demanio público queda protegido (lo que ocurre es
que en el supuesto de hecho de este expediente no considera la registradora que se
produzca tal invasión).
c) nunca va a quedar protegido el adquirente de la finca por el principio de fe
pública registral por el hecho de que la nota marginal no se practique. Si en un momento
posterior la Administración demostrara que la finca invade el demanio público (vía
pecuaria o cualquier otra modalidad de dominio público), como resulta del artículo 10.5
de la Ley Hipotecaria, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación
geográfica que resulta de la base gráfica inscrita, pero es una presunción iuris tantum,
que admite prueba en contrario, de manera que la Administración, cualquiera que sea el
tercer adquirente de la finca, podrá demostrar en un específico expediente de deslinde
seguido contra quien en cada momento sea titular registral, que existe invasión del
demanio público.
d) no existe, en consecuencia, en esta materia de bases gráficas aplicación del
principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino tan sólo del
principio legitimación (presunción «iuris tantum» y no «iuris et de iure»), que por tanto
puede ser desvirtuado en cualquier momento.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de junio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

cve: BOE-A-2024-13539
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Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación de la registradora.