III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-13533)
Resolución de 22 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Pájara, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y venta en unión de otra escritura de segregación y compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82597
su participación voluntaria en ellos, ya por decidirse en una resolución judicial dictada
contra los mencionados titulares registrales, lo cual no es sino aplicación del principio de
legitimación registral, según el cual «a todos los efectos legales se presume que los
derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo» (artículo 38.1.º de la Ley Hipotecaria)
Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid., por todas, la
Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de nuestro Derecho hipotecario,
íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el
de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto
sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se
exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley
Hipotecaria). En consecuencia, estando la finca transmitida, inscrita en el Registro de la
Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no
podrá accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular
registral, que resulte de los correspondientes títulos traslativos con causa adecuada (cfr.
artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria).
La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así
como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el
cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular o derivados
de procedimientos judiciales o administrativos en que el mismo no haya tenido
intervención.
Sólo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado desenvolvimiento
del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los derechos e intereses
legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el artículo 24 de la Constitución
Española, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito hipotecario a través de los
reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos registrales, tracto sucesivo y
legitimación.
Esta doctrina ha sido refrendada por la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo
(Sentencias de la Sala Primera de 21 de marzo de 2006 y 28 de junio y 21 de octubre
de 2013) al afirmar que «el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la
exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente
el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento
judicial “los obstáculos que surjan del Registro”, y entre ellos se encuentra la
imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular
registral en el correspondiente procedimiento judicial» (cfr. Resolución de 17 de
septiembre de 2014).
En consecuencia, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la
otorgante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos
oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de
los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido
(cfr. artículo 208 de la Ley Hipotecaria).
3. En el presente caso, según resulta del historial registral de la finca, los vendedores no
ostentan la titularidad registral de la finca referida, si bien se menciona en el título que
adquirieron por escritura de compraventa el día 13 de abril de 1977 a don J. C. H. y doña H.
G. M. quienes a su vez adquirieron por escritura de compraventa a don A. Q. G. D. el día 7 de
febrero de 1975, actual titular registral de la partición.
Siendo necesario aportar dichas escrituras para reanudar el tracto sucesivo
interrumpido.
Así lo impone el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos
(artículo 24 de la Constitución Española), así como los principios registrales de
legitimación, salvaguardia judicial de los asientos y tracto sucesivo (artículos 1, 20 y 38
de la Ley Hipotecaria).
El artículo 47 del Reglamento Hipotecario, alegado por el recurrente, no es aplicable
en el presente caso, puesto que el supuesto que regula dicho precepto se refiere a actos
cve: BOE-A-2024-13533
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 160
Miércoles 3 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 82597
su participación voluntaria en ellos, ya por decidirse en una resolución judicial dictada
contra los mencionados titulares registrales, lo cual no es sino aplicación del principio de
legitimación registral, según el cual «a todos los efectos legales se presume que los
derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo» (artículo 38.1.º de la Ley Hipotecaria)
Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid., por todas, la
Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de nuestro Derecho hipotecario,
íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el
de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto
sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se
exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley
Hipotecaria). En consecuencia, estando la finca transmitida, inscrita en el Registro de la
Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no
podrá accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular
registral, que resulte de los correspondientes títulos traslativos con causa adecuada (cfr.
artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria).
La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así
como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el
cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular o derivados
de procedimientos judiciales o administrativos en que el mismo no haya tenido
intervención.
Sólo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado desenvolvimiento
del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los derechos e intereses
legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el artículo 24 de la Constitución
Española, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito hipotecario a través de los
reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos registrales, tracto sucesivo y
legitimación.
Esta doctrina ha sido refrendada por la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo
(Sentencias de la Sala Primera de 21 de marzo de 2006 y 28 de junio y 21 de octubre
de 2013) al afirmar que «el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la
exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente
el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento
judicial “los obstáculos que surjan del Registro”, y entre ellos se encuentra la
imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular
registral en el correspondiente procedimiento judicial» (cfr. Resolución de 17 de
septiembre de 2014).
En consecuencia, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la
otorgante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos
oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de
los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido
(cfr. artículo 208 de la Ley Hipotecaria).
3. En el presente caso, según resulta del historial registral de la finca, los vendedores no
ostentan la titularidad registral de la finca referida, si bien se menciona en el título que
adquirieron por escritura de compraventa el día 13 de abril de 1977 a don J. C. H. y doña H.
G. M. quienes a su vez adquirieron por escritura de compraventa a don A. Q. G. D. el día 7 de
febrero de 1975, actual titular registral de la partición.
Siendo necesario aportar dichas escrituras para reanudar el tracto sucesivo
interrumpido.
Así lo impone el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos
(artículo 24 de la Constitución Española), así como los principios registrales de
legitimación, salvaguardia judicial de los asientos y tracto sucesivo (artículos 1, 20 y 38
de la Ley Hipotecaria).
El artículo 47 del Reglamento Hipotecario, alegado por el recurrente, no es aplicable
en el presente caso, puesto que el supuesto que regula dicho precepto se refiere a actos
cve: BOE-A-2024-13533
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Núm. 160
