BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de junio de 2024

Sec. III. Pág. 74330

En el título no comparecen todos los herederos de los firmantes de dicho documento
privado.
La documentación precisa para acreditar la previa adquisición es una escritura de
aceptación y adjudicación de los bienes hereditarios otorgada por los herederos de los
causantes don J. y doña M. C. (primeros causantes), en unión de los documentos
sucesorios pertinentes (artículos 14 y 16 de la Lh y 78 y ss. del Rh).
El artículo 1227 cc sólo determina la fehaciencia de la fecha de un documento
privado, pero no constituye un título público apto para los efectos de la inmatriculación.
2.º La finca 18 no tiene certificación catastral conforme al título presentado.
Conforme al artículo 205.1 de la Lh: “Serán inscribibles, sin necesidad de la previa
inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra
persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca
contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que
necesariamente debe ser aportada al efecto”.
Respecto de esta finca no se cumple tal exigencia de aportación de certificación
catastral.
3.º La finca 16 no tiene coincidencia en cuanto a un lindero fijo, por lo que no se
cumple las exigencias del artículo 205 de la LH.
Una finca, desde el punto de vista literario, puede ser descrita con mayor o menor
profusión de detalles, incluso intercalando calificativos o apreciaciones sobre sus
cualidades, o cualesquiera otras circunstancias, pero, tratándose de una porción de la
superficie terrestre, con independencia de los elementos que contenga en su interior, lo
que la identifica de manera indubitada, necesaria y suficiente, y la distingue de sus
colindantes es la precisión de su ubicación y delimitación geográfica, es decir, donde se
encuentran exactamente sus límites perimetrales, lo cual determina, geométricamente,
cuál es la superficie que abarcan, y, normalmente por accesión, la propiedad de lo que
entre ellos se encuentre enclavado. Por ello, esa total coincidencia que exige el precepto
ha de referirse, de manera ineludible, pero también suficiente, a la ubicación y
delimitación geográfica de la finca, esto es, a su situación, superficie y linderos.
La certificación catastral aportada en el título inmatriculador no resulta coincidente
con la descripción de la finca tal y como resulta en el propio documento notarial.
Es doctrina reiterada de la DGSJYFP que la legislación aplicable (tanto con
anterioridad o posterioridad a la reforma operada por la Ley de 24 de junio de 2015, de
modificación de la legislación hipotecaria y del Catastro) impone que en todo caso, y con
independencia del medio inmatriculador utilizado, resulta imprescindible para cuando
acceda por primera vez una finca al Registro la aportación de una certificación catastral
descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción que se ha
incorporada al título inmatriculador.
En este sentido se pronuncia el artículo 205 del citado cuerpo legal para una caso
como el planteado del doble título: “Serán inscribibles, sin necesidad de la previa
inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra
persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca
contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que
necesariamente debe ser aportada al efecto”.
La constante interpretación de esta exigencia se ha venido perfilando y consolidando
desde que la Ley de 30 de diciembre de 1996 impusiera esta importante coordinación
entre la finca a inmatricular en relación a la representación incluida en la certificación
catastral descriptiva y gráfica de la misma.

cve: BOE-A-2024-13014
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Núm. 155