BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de mayo de 2024

Sec. III. Pág. 55415

Por tanto, mientras en los complejos inmobiliarios se produce la formación de fincas,
que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto
de propiedad totalmente separada, a las que se vincula en comunidad ob rem otros
elementos, en la propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el
momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le
sirve de soporte, no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni
derecho privativo alguno sobre el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el
inmueble es común en su totalidad.
Como razona la resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado,
de 10 de diciembre de 2003 (BOE 13 enero 2004), “...bajo el calificativo de «tumbada»
que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a
ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y
físicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien
auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento común y a las que se
adjetivan como tumbadas tan solo en razón de la distribución de los elementos que la
integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo
plano horizontal (...) Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea
tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho
de vuelo– que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay
división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación
pues no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación
necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones
urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. La asignación del uso singular o privativo
de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el
caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcción,
no altera esa unidad”.
Ciertamente, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos casos
situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal
tumbada se pueden esconder auténticas segregaciones o divisiones de terreno,
proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de
propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común».
4. En el caso del presente expediente debe atenderse a las condiciones concretas
en las que se configura la división horizontal para analizar si puede o no equipararse a
una parcelación.
En primer lugar, debe advertirse que a cada uno de los elementos privativos se le
atribuye el uso exclusivo y excluyente de una determinada parcela de terreno en la que
se ubica la edificación.
La suma de las superficies de dichas parcelas agota la totalidad de la superficie total
de la finca. Por tanto, no resta ninguna superficie de suelo que tenga la naturaleza de
común y la cuota de participación respectiva se define en relación a «las cargas y
beneficios comunitarios».
En segundo lugar, se incorpora a la escritura una «Memoria de División Parcelaria»
suscrita por técnico, cuya finalidad es «la asignación de parcela a cada una de las
viviendas».
En tercer lugar, en las normas de rigen la propiedad horizontal se describen como
elementos comunes el vallado exterior del perímetro de la parcela, así como los vallados
que delimitan las dos porciones de terreno de uso exclusivo y excluyente, así como los
cuartos de contadores, sin describir ningún espacio como elemento común.
En cuarto lugar, las normas de la comunidad de propietarios permiten que cada
propietario pueda de forma independiente, sin consentimiento de la comunidad,
dividirlas, segregarlas, agruparlas a otras, o modificarlas, con formación de nuevas
entidades, así como llevar a cabo obras de mantenimiento y conservación de los
vallados sin autorización de los demás propietarios, y modificar su estética como tengan
por conveniente. También podrán modificar la configuración exterior tanto de las

cve: BOE-A-2024-9793
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Núm. 118