BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de mayo de 2024

Sec. III. Pág. 55438

4. En relación con la cuestión de fondo a la que, según se ha expuesto, debe
ceñirse el presente recurso, no cabe sino recordar el criterio que, para supuestos de
transmisión de una vivienda por un divorciado, ha seguido este Centro Directivo en las
recientes Resoluciones de 29 de octubre de 2020 y 5 de junio de 2023.
Tales Resoluciones ponen de manifiesto que, con la finalidad de evitar que ingresen
en el Registro actos impugnables y, a la vez, con la de contribuir a la realización de los
fines pretendidos con la norma sustantiva, el artículo 91 del Reglamento Hipotecario
exige –para la inscripción del acto dispositivo que recaiga sobre un inmueble apto para
vivienda y en el que no concurra el consentimiento o la autorización prescritos en el
artículo 1320 del Código Civil– bien la justificación de que el inmueble no tiene el
carácter de vivienda habitual de la familia, bien que el disponente lo manifieste así. Pero,
también ponen de relieve que ambas normas no son aplicables respecto de actos
dispositivos realizados por persona divorciada.
Como afirmó este Centro Directivo en Resolución de 17 de mayo de 2005, con
criterio mantenido en otras, «cuando el transmitente está separado legal o judicialmente
(al igual que ocurriría si fuera soltero, viudo o divorciado) no puede recabarse del mismo
manifestación alguna a los efectos previstos en el artículo 1.320 del Código Civil (cfr.
Resolución de 6 de marzo de 2004)».
Debe advertirse que tampoco se exige tal manifestación para todo acto de
disposición realizado por una persona divorciada en previsión de que sobre la vivienda
sobre la misma se haya constituido a favor del excónyuge el derecho de uso que
contempla el artículo 96 del Código Civil. Así, no cabe olvidar: a) que este derecho de
uso ex artículo 96 de dicho Código es inscribible en el Registro de la Propiedad (cfr.
artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario; b) que dicho
derecho deberá estar debidamente inscrito para que perjudique a terceros (cfr.
artículo 13 de la Ley Hipotecaria), y c) que se presume legalmente que los derechos
inscritos existen y pertenecen a su titular en los términos del asiento respectivo (cfr.
artículo 38 de la Ley Hipotecaria). Por ello, debe concluirse que el registrador –que
conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria deberá atenerse en su calificación a lo que
resulte del documento presentado y de los libros a su cargo–, sólo puede exigir aquel
consentimiento o autorización judicial cuando ese derecho de uso de la vivienda de que
se va a disponer constare en aquéllos, pues, en otro caso, habrá de estar al
pronunciamiento registral de un dominio pleno y libre a favor del excónyuge disponente
(cfr. Resolución de 31 de marzo de 2000).
Por último, concluyó este Centro Directivo en la referida Resolución de 5 de junio
de 2023 que las anteriores conclusiones no quedan empañadas por la modificación que
en la redacción del artículo 96, apartado 3, del Código Civil se ha introducido por el
artículo segundo, apartado once, de la Ley 8/2021, de 2 de junio. En esta disposición
legal se ha añadido que «esta restricción en la facultad dispositiva sobre la vivienda
familiar se hará constar en el Registro de la Propiedad. La manifestación errónea o falsa
del disponente sobre el uso de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe».
En el presente caso no consta en el Registro de la Propiedad ni en el documento
calificado que se haya atribuido a otra persona dicho uso de esa vivienda concreta.
Antes bien, al manifestar en la escritura el transmitente que la finca objeto de la
transmisión no constituye el domicilio habitual y permanente de su familia, y, aunque
refiere dicha manifestación «a efectos de lo dispuesto en el artículo 1.320 del Código
Civil», debe entenderse que está negando que se haya atribuido a otra persona dicho
uso de la vivienda. Y, frente a la exigencia a que se refiere el registrador en la calificación
impugnada, no existe norma alguna que imponga la obligación de exhibir el
correspondiente convenio regulador aprobado judicialmente, del que resulte que no se
atribuye el uso de tal vivienda al excónyuge, o, en otro caso, la ratificación de éste.
En consecuencia, no puede confirmarse la calificación recurrida, habida cuenta de
los términos en que ha sido formulada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación
impugnada.

cve: BOE-A-2024-9796
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 118