BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 48129

1. Se plantea en el presente expediente si existen dudas fundadas o no respecto a
que la finca que se pretende inmatricular esté previamente inscrita, debiéndose analizar
en este supuesto si las dudas expuestas por la registradora se encuentran o no
suficientemente fundadas.
2. El artículo 205 de la Ley Hipotecaria establece que «el Registrador deberá
verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de
tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación
se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas».
Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de
identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino
que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (cfr. Resoluciones
citadas en «Vistos»).
En el caso de este expediente, la registradora en su nota de calificación, transcrita
más arriba, expresa los motivos por los que tiene indicios de que la finca que se
pretende inmatricular pudiera coincidir con otra previamente inmatriculada, quedando
identificada la finca que pudiera verse afectada por la operación que pretende acceder al
Registro.
Concretamente expone que la finca registral 8.327 se dividió materialmente en dos
nuevas fincas, las referidas 8.328 y 8.329, que en todo caso debe resultar la condición
de colindantes de las mismas y, por tanto, si la finca 8.329 es la parcela 98 del
polígono 10, la primera pudiera corresponderle la misma referencia que aquella cuya
inmatriculación se pretende.
Por tanto, la calificación recurrida se fundamenta exclusivamente en una doble
conjetura o hipótesis carente de carga probatoria que la sustente, el carácter de
colindantes de las fincas 8.328 y 8.329, y la posible coincidencia, total o parcial, de la
primera de ellas con la finca cuya inmatriculación se pretende.
En nada altera el altera el criterio de la registradora el hecho de aportar acta de
manifestaciones otorgada por el titular de la referida registral 8.328 del que se resulta la
no coincidencia de la finca cuya inmatriculación se pretende con la de su titularidad, al
encontrarse situada en diferente polígono.
Con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro
de fincas sin inscribir la representación gráfica georreferenciada, de modo que la
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción
meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de
determinar la coincidencia de la finca con otras inmatriculadas con anterioridad a dicha
norma.
Debe confirmarse, como ya ha señalado este Centro Directivo, que en todo caso el
registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se produzca la
indeseable doble inmatriculación; y además, hay que considerar que el procedimiento
previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías, al no exigir la
previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados,
siendo éstos los más interesados en velar que el acceso de una nueva finca al Registro
no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso
contrario un supuesto de indefensión.
3. En presente expediente ha quedado acreditado que la nota de calificación, tal y
como ha sido redactada, se fundamenta en una simple conjetura que, a su vez, trata de
ser subsanada por la recurrente mediante la propia manifestación del titular de la finca
que pudiera verse afectada. Por tanto, la propia redacción condicional de la nota de
calificación, así como el acta de manifestaciones aportada al expediente, determinan la
falta de fundamento de las dudas expuestas por la registradora a la hora de suspender la
inmatriculación pretendida.
En consecuencia, dados los términos que se expresa la nota de calificación, este
Centro Directivo no puede sino concluir que las dudas de la registradora no están
suficientemente fundadas, y que, por tanto, el defecto ha de ser revocado.

cve: BOE-A-2024-8436
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Núm. 102