BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 48172

En el ámbito procesal, entiende que cuando se fija la situación registral del inmueble
conforme a la resultante de la certificación, “debe entenderse que lo es a los solos
efectos de la adquisición del inmueble derivada de la ejecución y, por lo tanto,
permanece inamovible únicamente dentro del proceso, donde además podrán dirimirse
las controversias sobre la preferencia civil de embargos”. Y por lo que respecta al “efecto
cancelatorio” de la anotación que sirve de apoyo a la ejecución, al haber causado
estado, “lo es a los efectos del proceso”.
Frente a lo anterior, en el ámbito registral, la DGRN advierte que la expedición de la
certificación y la extensión de la nota marginal “no suponen el cierre del Registro ni
siquiera la inalterabilidad de la situación del resto de titularidades en él publicadas ni la
prórroga de la anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo
procedimiento”. Añade que no corresponde al registrador “entrar en valoraciones sobre
preferencia civil de embargos, que quedan reservadas a los procedimientos judiciales,
fuera del ámbito de la seguridad jurídica preventiva, en la que la caducidad opera de
forma automática”. Y remarca que el registrador está compelido por una norma legal, el
artículo 86 LH, que no puede dejar de aplicar.
Por otra parte, niega que el pretendido “efecto cancelatorio” de la anotación
preventiva cancelada pueda tener reflejo registral, en la medida en que “el asiento
soporte de la preferencia ganada ha devenido inexistente”. Sin que pueda atribuirse a la
expedición de la certificación de cargas y a la extensión de la nota marginal un efecto de
prórroga indefinida de la anotación preventiva a la que se refiere.
La resolución concluye que “la protección de los derechos de titulares inscritos
impone que el registrador rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin
prejuzgar su validez en el ámbito procesal, no puede desplegar su eficacia frente a
terceros inscritos que mejoren su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación
que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente”. Y remite para resolver la
cuestión de fondo sobre las preferencias de cargas a las tercerías de mejor derecho o
dominio, o las reclamaciones apoyadas en la ausencia de buena fe.
5) Concurre en esta cuestión una controversia entre la aspiración del sistema
registral de otorgar una seguridad jurídica preventiva por la información que otorga el
Registro, de acuerdo con los asientos vigentes, y la seguridad jurídica que la certificación
registral de cargas ha de otorgar a quienes concurren a la ejecución judicial.
En el primer aspecto, mientras no varíe la regulación de la anotación preventiva de
embargo, que tiene un plazo de vigencia de cuatro años, susceptibles de prórroga por
otros cuatros años y de sucesivas prórrogas, la falta de prórroga de la anotación
conllevaría su caducidad y la cancelación del asiento. De tal modo que quien consulte a
partir de entonces la situación registral de la finca, no conocerá de la existencia de aquel
embargo.
En el segundo aspecto, la certificación de cargas permite conocer las cargas y
derechos anteriores al embargo por el que se sigue la ejecución, así como las
condiciones en que se puede adquirir en dicha ejecución (cargas que no desaparecerán
con la adquisición). Si en el ínterin caduca la anotación de embargo y se cancela este
asiento y la nota marginal de la certificación de cargas, con el efecto legal de que se
pierda la prioridad registral que legitimaría al adjudicatario del bien en la ejecución a
obtener la cancelación de las cargas y derechos inscritos o anotados con posterioridad,
también se genera una inseguridad jurídica sobre las adquisiciones en ejecuciones
judiciales y en general vías de apremio.
El planteamiento de esta controversia ha quedado matizado con la reforma de los
artículos 656.2 LEC y 667.2 LEC, por las leyes 19/2015, de 13 de julio, y 42/2015, de 5
de octubre, que introduce un sistema de información continuada del Registro a través del
portal de subastas “hasta el término de la subasta”.
Así, por una parte, el artículo 656.2 LEC regula la comunicación que el registrador
debe hacer al letrado de la Administración de Justicia y al portal de subastas, de la
presentación de otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial contenida en
la certificación de cargas: “El registrador notificará, inmediatamente y de forma

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Núm. 102