BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 94

Miércoles 17 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 43343

como resulta de la escritura de 1968. No existe, pues, colindancia entre las
registrales 11.245 y 11.247, propiedad del titular registral que formula alegaciones y que
objeta en el procedimiento catastral que con la alteración propuesta se llegaría a una
situación incoherente con la realidad física, por dejar separadas las fincas de las que es
titular. Tales fincas están separadas entre sí por la registral 11.251 desde el momento
visto de su nacimiento a la vida jurídica. Pero es que, además, esa pretendida invasión
alegada en la oposición formulada no es tal, a la vista del historial registral de la 11.249.
Expresamente se expresa en la inscripción de esa última, al indicar sus linderos, que
linda en «parte superior, en una superficie de ocho metros sesenta y cuatro decímetros
cuadrados, con terraza de una porción de igual procedencia», la cual resulta ser la finca
descrita bajo la letra B, según resulta de la escritura de división antes citada.
Debe admitirse que es un hecho –a veces motivado por razones históricas de
configuración urbanística de determinadas ciudades, o por las simples condiciones del
terreno– la existencia del fenómeno constructivo relativo a la superposición de
inmuebles, de modo que la edificación de uno de ellos se realiza, en parte, sobre el vuelo
de otro, dando lugar a situaciones de inmisión de algunas habitaciones u otros
elementos del inmueble en distinto edificio. Estas situaciones, que según los casos
reciben denominaciones como las de «casas superpuestas», «casas a caballo», «casas
empotradas», o la más técnica de «engalabernos», pueden configurarse jurídicamente
por distintas vías, atendiendo a las diferentes circunstancias del caso concreto. Y
aunque, en principio, el régimen de propiedad horizontal sobre todo el conjunto puede
ser el más adecuado, por ser el aplicable directamente cuando concurran los
presupuestos del mismo o por su aplicación analógica a los complejos inmobiliarios
privados (cfr. artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal), lo cierto es que no
pueden descartarse otras soluciones distintas, como puede ser la de la medianería
horizontal, según ha admitido el Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 24 de mayo
de 1943, 28 de abril de 1972, 28 de diciembre de 2001 y 14 de abril de 2005), o la de
comunidad sui generis sobre cada una de las casas colindantes (a la que se refieren la
citada Sentencia de 28 de diciembre de 2001 y la Resoluciones de esta Dirección
General de 20 de julio de 1998 y 15 de septiembre de 2009).
Esto es lo que ocurre en el supuesto de este expediente, debiendo considerarse la
configuración física de las fincas como un engalaberno, circunstancia que ya figuraba en
los Libros del Registro, excluyendo de este modo la posibilidad de que con la inscripción
de la representación gráfica propuesta se produzca una invasión de la finca cuya
edificación se encuentra apoyada sobre el vuelo de la finca inferior (véase Resolución
de 5 de noviembre de 2019).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de
calificación de la registradora.

Madrid, 26 de marzo de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.

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Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.