BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 43303

Decreto 1093/1997, de 4 de julio, del que resultan cuatro posibles medios: la certificación
del Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico
competente y el acta notarial, sin que haya una jerarquía entre esos medios (cfr. las
Resoluciones de 16 de diciembre de 2013 y 23 de abril de 2014).
4. En la escritura calificada se formaliza un cambio de uso del único local comercial
existente en el edificio para destinarlo a vivienda, incorporando al efecto declaración
responsable de «primera ocupación y funcionamiento parcial (transformación de local a
vivienda a local, ampliación, intensificación de uso…)» presentada electrónicamente ante
el Ayuntamiento de Madrid, con fecha de entrada el 21 de abril de 2023. Así, se ha
optado por el mecanismo previsto en el artículo 28.1 de la Ley de Suelo para acreditar la
legalidad del cambio de uso.
En consecuencia, debe determinarse si dicha declaración responsable es suficiente
o, por el contrario, ha de aportarse el acta de conformidad del Ayuntamiento, pues esta
es la única exigencia a que se refiere el registrador en su calificación y, por imperativo
del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las
cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador,
por lo que es la calificación tal y como ha sido formulada en el presente caso la que debe
ser objeto de análisis. Bien entendido que debe analizarse si ese acto de conformidad
del Ayuntamiento, caso de ser necesario, debe o puede ser anterior o posterior a la
indicada declaración responsable de primera ocupación o funcionamiento de
transformación de local en vivienda, por razón del título legalmente habilitante de la
actuación urbanística concreta de que se trate, en este caso de cambio de uso local para
su destino a vivienda.
El citado artículo 28 dispone en sus dos primeros apartados lo siguiente:
«1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los
notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o
autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación
territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y
acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de
dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva
terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente
acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los
documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora
de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar
que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la
ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se
demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales
actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo
caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la
comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que
pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte
la existencia de resolución obstativa alguna.
2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración
de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los
requisitos establecidos en el apartado anterior.»
De este modo, la legislación estatal exige dos requisitos distintos entre sí, que deben
concurrir cumulativamente en la inscripción de una obra nueva y que deben verificar
tanto el notario al autorizar la escritura como el registrador al practicar la inscripción:
a) el acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa; que
puede ser la usualmente conocida como licencia de obras, o un acto expreso o

cve: BOE-A-2024-7664
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 94