BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 16 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 42772

5. En este supuesto la registradora, a la vista de la documentación judicial aportada
y de las alegaciones en su día presentadas por el colindante opositor, tiene dudas en la
identidad de la finca, en cuanto que la representación gráfica que trata de incorporarse al
folio puede suponer la invasión de fincas colindantes inmatriculadas, por lo que ha
decidido motivadamente que, a su prudente arbitrio, la georreferenciación y la
rectificación de la descripción no pueden acceder al Registro por la vía del expediente
del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al existir un conflicto latente entre colindantes
sobre el trazado de un lindero, fundamentado sus dudas de identidad, basadas en la
oposición del colindante y la documentación judicial, que ponen de manifiesto de forma
evidente el conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas.
Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente se evidencia que
no es pacífica la delimitación gráfica propuesta que se pretende inscribir, resultando
posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación
gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción
registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.
Por otro lado, el hecho de que la representación gráfica que se pretende inscribir
tenga una superficie inferior a la que ya consta en el Registro no es determinante de la
no invasión, al contrario de lo que señala el recurrente, ya que pese a tener menos
superficie, dicha representación puede –y de hecho así lo considera el titular registral
colindante– invadir una finca ya inmatriculada. Ha reiterado este centro directivo que no
basta con efectuar una simple comparación aritmética, sino que es precisa una
comparación geométrica espacial. Es más, según el informe de validación catastral la
parcela colindante también se ve afectada por la modificación de la parcela del
interesado, y tal como pone de manifiesto la registradora en su informe, al procederse a
la inscripción de la base gráfica de la finca y, teniendo en cuenta que la edificación ocupa
todo el suelo, se estarían delimitando también las fincas colindantes, teniendo derecho
por ello sus titulares a efectuar alegaciones en cuanto a dicha delimitación.
Y sin que proceda, como podría deducirse de los argumentos del recurrente, que la
registradora en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda
resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto.
Como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada en otras
posteriores), el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión,
impidiendo, además, que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que
pudieran generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite
esencial en este tipo de procedimientos, pues la participación de los titulares de los
predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por
cuanto son los más interesados en velar que dicha rectificación no se haga a costa, o en
perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les
brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso
contrario se podría producir un supuesto de indefensión.
En consecuencia, constatado que existe una controversia entre titulares registrales
de sendas fincas colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede
reiterar la doctrina de este centro directivo, formulada en Resoluciones como la de 23 de
mayo de 2022, entre otras, por la que se estiman justificadas las dudas del registrador
sobre la identidad de la finca en un expediente del artículo 199.
Con ello queda patente que existe controversia entre distintos titulares registrales
colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso
pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino solo la constatación de su
existencia; y sin perjuicio de que pueda acudirse al deslinde de fincas (artículo 200 de la
Ley Hipotecaria), o de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la
controversia, conforme al último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, o de que
ambos lleguen a un acuerdo en el seno de una conciliación registral del artículo 103 bis

cve: BOE-A-2024-7557
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Núm. 93