BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 89

Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40558

el exceso de adjudicación a su favor mediante el pago a la otra de cierta cantidad.
Dichas fincas no figuran inscritas a favor de las referidas mercantiles, sino de la Unión
Temporal de Empresas formada por las dos citadas en cuyos derechos y obligaciones
corresponde un tercio a Toleylan SL y dos tercios a Tribeca Sur SL, y que figura inscrita
en el Registro Mercantil, al contenido de cuyos libros he accedido por vía telemática, de
los que resulta que la Unión se constituyó para la construcción, promoción y venta o
adjudicación entre las empresas… de un complejo de viviendas a efectuar en las
parcelas 113 y 114 del polígono 3 sitas en (…), municipio de Tías, y con una duración de
quince años a contar desde el 25 de agosto de 2009, según las inscripciones 1.ª y 2.ª de
la hoja IL-7450.

Son de aplicación los artículos 9e), 10, 18, 19, 19 bis y 20 de la Ley Hipotecaria,
Ley 18/1982, de 26 de mayo, sobre régimen fiscal de agrupaciones y uniones temporales
de Empresas y de las Sociedades de desarrollo industrial regional y la Resolución de la
Dirección General de los Registros y del Notariado (actualmente de Seguridad Jurídica y
Fe Pública) de 25 de marzo de 1993.
El apartado e) del artículo 9 de la Ley hipotecaria, tras la reforma por la Ley 13/2015,
de 24 de junio, regula la inscripción de los bienes inmuebles de las uniones temporales
de empresas en los términos siguientes: “Los bienes inmuebles y derechos reales de las
uniones temporales de empresas serán inscribibles en el Registro de la Propiedad
siempre que se acredite, conforme al artículo 3, la composición de las mismas y el
régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción
a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de
administración y disposición antes referido.” Con anterioridad a la reforma, la Dirección
General de los Registros y del Notariado (resolución de 25 de marzo de 1993) había
declarado a este respecto que “La figura de la comunidad que recae sobre el conjunto de
bienes puede darse, entre otros supuestos, en los casos de figuras societarias o
asociativas que actúan públicamente a través de órganos, pero que por determinación
de la ley no llegan a tener personalidad jurídica, como ocurre en el caso de las Uniones
Temporales de Empresas. El legislador ha previsto esta figura social como sistema de
colaboración entre empresarios para el desarrollo de una obra servicio o suministro;
constituyen a este efecto una Unión Temporal, la cual, aunque conforme a las
disposiciones específicas no tendrá personalidad jurídica, va a estar sometida a
Estatutos específicos, tendrá un Gerente único y un fondo operativo común y, entre los
demás pactos estatutarios posibles, ha de constar la proporción o método para
determinar la participación de las distintas Empresas miembros en la distribución de
resultados (cfr. título III de la Ley 18/1982). Al régimen de los bienes que constituyen el
fondo común han de aplicarse, antes que las normas del condominio, las disposiciones
propias de las Uniones Temporales de Empresas, y en lo que sean compatibles, las
reglas de las sociedades mismas (cfr. art. 392-2 del Código Civil). Congruentemente
procede hacer constar en el Registro la afección social de los bienes adquiridos para la
Unión, la cual, por lo dicho, no equivale a que entre los socios quede constituido un
condominio por cuotas sobre cada uno de los bienes. En la inscripción habrían de
constar, pues, las circunstancias necesarias para que quede expresada la titularidad,
naturaleza y extensión del derecho que se inscriba (cfr. arts. 9 de la Ley Hipotecaria y 51
del Reglamento Hipotecario) tal como resulte de la realidad substantiva acreditada por la
titulación presentada al Registro.”.
En el presente caso las sociedades miembros de la unión temporal de empresas
obvian la circunstancia de que la titularidad registral no les corresponde, al menos en
condominio ordinario, y proceden a formalizar una disolución de comunidad (no
existente) adjudicando a una de ellas las fincas de la Unión, lo que en los términos en
que está redactado el asiento constituye una vulneración del principio de tracto sucesivo,
y de acuerdo con la normativa vigente, infracción del régimen de administración y
disposición a que se sujetan los bienes, que corresponde al Gerente conforme a los

cve: BOE-A-2024-7185
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