BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 89

Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40522

judicial que pudiere otorgarse en una eventual sentencia estimatoria, de modo que no
pueda verse impedida o dificultada por situaciones producidas durante la pendencia del
proceso correspondiente” (artículo 726.1.1.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil)».
3. Este Centro Directivo considera que el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria
incluye en su ámbito de aplicación todas aquellas demandas que, de prosperar
producirían una alteración de la situación jurídica que el Registro publica. Y la práctica
judicial, amparada por las Resoluciones de este Centro Directivo ha conferido una
amplitud notable a los supuestos en que procede la anotación preventiva de demanda,
yendo mucho más allá de los supuestos en que se ejercitan acciones de propiedad o
pretensiones que afecten al nacimiento, desarrollo o extinción de derechos reales
inmobiliarios.
La anotación preventiva de demanda se configura como un asiento en el Registro de
eficacia temporal limitada al tiempo del proceso judicial, relativo a derechos no
inscribibles, que tiende a garantizar el ejercicio de una acción que puede llegar a tener
alguna trascendencia registral y así evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su
ejecución. Constituye, pues una garantía, cuya constancia registral favorece por el juego
de la fe pública que el derecho o interés de la parte se mantenga seguro frente a
posibles terceros. Pero no constituye una pretensión autónoma, sino una garantía para la
efectividad del derecho material que se discute en el proceso. Si el derecho material que
se pretende es una mera devolución de cantidades, no procede su adopción.
De especial importancia resulta la reciente Resolución de esta Dirección General
de 24 de julio de 2023, que recoge la doctrina sobre qué debe entenderse por
«procedimiento que pueda afectar al contenido del Registro de la Propiedad», para
concluir que no solo engloba los derivados del ejercicio de acciones reales, sino también
otros en los que la acción ejercitada, sin ser estrictamente de naturaleza real, puede
producir directa o indirectamente, efectos reales.
Ahora bien, esta mayor flexibilidad no desemboca ni puede desembocar en una
admisión generalizada de la anotación preventiva de demanda, cualquiera que sea la
acción ejercitada.
En este sentido se pronuncia la Resolución de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública de 2 de julio de 2020: «Se ha señalado así de modo reiterado que
no caben anotaciones de demanda de reclamaciones de cantidad por tratarse de
pretensiones de naturaleza meramente personal u obligacional, que no se refieren a
ningún derecho real ni siquiera tienden a la constitución de tal derecho por vía de
demanda y sentencia, como sería los supuestos propios de un ius ad rem». Y no puede
sino concluirse que este es el caso que nos ocupa en el presente recurso, en el cual la
acción ejercitada persigue exclusivamente el pago de una cantidad de dinero.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación del registrador.

Madrid, 19 de marzo de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

cve: BOE-A-2024-7181
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Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.