BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40473

los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es
necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones
oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación sobre la libertad de
arrendamientos de la finca adjudicada. La doctrina expuesta no será aplicable cuando se
trate de arrendamientos de vivienda concertados, bien antes de entrar en vigor de la
reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013, de 4 de
junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, esto
es, el 6 de junio de 2013; o bien tras la entrada en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1
de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, es decir, a partir del
día 6 de marzo de 2019.
El artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que en caso de
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, el arrendatario de vivienda
tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años de
duración del contrato, por tanto, es necesario que se declare la situación arrendaticia de
la finca porque, al tratarse de una vivienda, el posible arrendamiento subsistiría durante
el plazo de cinco años desde su formalización.
Respecto de este segundo defecto también se aporta ahora nueva documentación
consistente en una copia del acta de lanzamiento firmada por la comisión judicial encargada
de la misma. Pero este documento no puede suplir a la declaración de la situación
arrendaticia de la finca que, en la adjudicación por subasta, tiene que realizar el adjudicatario
porque la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública al tratar la forma en que debe
hacerse constar la libertad de arrendamiento de la finca para que la inscripción pueda
realizarse, dadas las particularidades de la transmisión en estos casos, establece que dicha
manifestación puede y debe hacerla el adquirente en las propias actuaciones judiciales, ante
notario, o mediante instancia firmada o ratificada ante el registrador, no bastando una mera
alegación de que del procedimiento no resulta la existencia de arrendatarios y sin que la
misma pueda ser inferida de otros datos o documentos, al ser una manifestación de
contenido expreso y especifico. Así, en caso de que la finca se halle arrendada, es el nuevo
propietario quien, a fin de cuentas, tiene la obligación de notificar al arrendatario para que
ejercite el retracto cuando el vendedor no cumplió la obligación de notificarle la venta que iba
a realizar para que pudiera ejercer el tanteo (artículo 25.3 de la de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos).
Vistos los artículos 18,20 de la Ley Hipotecaria, 100, 166.1 de su Reglamento, 150.2,
522.1, 540, 790, 791, 795 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 24 de la Constitución
Española, 110 a 117 de la Ley 5/2015 de 25 de junio de Derecho Civil Vasco, 930 a 958
bis del Código Civil, 13 y 25.3 de la Ley de arrendamientos urbanos, Sentencia del
Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2020 y 9 de septiembre de 2021 y Sentencia del
Tribunal Constitucional de 24 de febrero de 2020 y Resoluciones de la Dirección General
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de abril de 2017, 14 y 25 de octubre de 2021, 1
de febrero, 10 de agosto, 24 de octubre y 2 de diciembre de 2022, 14 de febrero de 2023
y 28 de julio de 2023, resulta la siguiente Calificación:
Se suspende la inscripción solicitada por los siguientes defectos:
1. No se acredita que se haya comunicado al Estado o a la Comunidad Autónoma
del País Vasco llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de
otros, de la pendencia del proceso.
2. No consta la situación arrendaticia de la vivienda que es objeto de ejecución.
No se practica anotación de suspensión por no haberse solicitado.
Contra esta calificación (…)
La registradora Fdo. María José Miranda de las Heras. Este documento ha sido firmado
con firma electrónica cualificada por María José Miranda de las Heras registrador/a de
Registro Propiedad de Bilbao 10 a día diecinueve de octubre del dos mil veintitrés.»

cve: BOE-A-2024-7176
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Núm. 89