BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 26 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 35049

4. Sobre la aplicación de los principios de tracto sucesivo y de prioridad en los
casos de segregaciones retardadas, esta Dirección General ya ha tenido ocasión de
pronunciarse en reiteradas ocasiones (cfr. Resoluciones 23 de septiembre de 2004, 9 de
febrero de 2007 y 7 de septiembre de 2017).
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar títulos por los que se
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales
sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona
que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el
principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema
hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin
ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este
Centro Directivo en numerosas Resoluciones.
Este principio está íntimamente relacionado con el principio de legitimación recogido
en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como un reconocimiento de
legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo
el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
Asimismo, el principio de prioridad se consagra en el artículo 17 de la Ley
Hipotecaria, que dispone que «inscrito o anotado preventivamente en el Registro
cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual
o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la
propiedad del mismo inmueble o derecho real».
Pues bien, en el supuesto del presente recurso estos principios son vulnerados ya
que la escritura de segregación y extinción de comunidad cuya inscripción se pretende
aparece otorgada, a excepción del recurrente, por personas distintas de los actuales
titulares registrales.
Por otra parte, no aparece reservada superficie alguna, conforme al artículo 47 in fine
del Reglamento Hipotecario, para el acceso al Registro de la escritura ahora presentada.
Si se tratase de este supuesto, deberá procederse a la rectificación de los asientos ya
practicados, conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria.
En definitiva, no es posible inscribir la segregación ahora presentada, pues
constando la finca inscrita actualmente a favor de dos titulares distintos de los que en su
día segregaron, existe un obstáculo de tracto sucesivo, conforme a los principios
constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la
indefensión, en paralelo con los de tracto sucesivo y legitimación.
5. En cuanto a la necesidad de aportar la base gráfica georreferenciada de la finca
segregada y del resto, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria –tras la reforma operada por la
Ley 13/2015–, exige que la inscripción de la parcela resultante de alguna de las
operaciones que menciona –entre las que se encuentra la segregación de fincas–
contenga necesariamente, entre otras circunstancias, «la representación gráfica
georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si
constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus
vértices». Tiene declarado este Centro Directivo (vid. las Resoluciones citadas en los
«Vistos») que esta exigencia, por ser aquellos actos de carácter estrictamente registral,
es aplicable a todos aquellos títulos que se presenten en el Registro después de entrada
en vigor la ley (1 de noviembre de 2015), aunque estén formalizados en un documento
de fecha anterior, sin que resulte aplicable en esta materia lo dispuesto en la disposición
transitoria única de la Ley 13/2015, pues se refiere ésta a los procedimientos previstos
en el título VI de la Ley Hipotecaria que estuvieran tramitándose a la entrada en vigor de
la Ley 13/2015.
En el caso de este expediente, es indudable que habrá de cumplirse con la exigencia
legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación
georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte, pero no
como señala la registradora porque la ratificación se efectúe, en su caso, tras la entrada

cve: BOE-A-2024-6041
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 75