BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 32255

febrero y 3 de abril de 2017 y 1 de marzo y 14 de mayo de 2019, y las Resoluciones de
la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de septiembre de 2020, 5
de julio de 2022 y 1 de marzo de 2023.
1. Tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria,
constado oposición expresa de un alegante, el registrador deniega la inscripción de la
georreferenciación catastral pretendida por los promotores diciendo que «a la vista de la
alegación presentada el día de hoy por el colindante Anjoca Andalucía SA, el registrador
que suscribe ha determinado la posible invasión de una finca inmatriculada, pudiendo el
promotor instar el deslinde a que se refiere el artículo 200 de la Ley Hipotecaria».
Los promotores del expediente recurren alegando en esencia que la nota de
calificación no está suficientemente fundamentada, pues si bien se admite
genéricamente la posibilidad de que el registrador funde su calificación negativa en la
oposición de un colindante, exige que se exprese en la calificación la razón por la cual se
estima fundada dicha oposición.
El registrador en su informe, y no en su nota de calificación, sí explica y detalla ahora
por primera vez diversos extremos en los que funda su criterio sobre la posible invasión
de otra finca, tales como:
– que la oposición no la formaliza sólo un titular catastral de inmueble colindante,
sino un titular registral de finca inmatriculada que invoca invasión parcial de la misma.
– que tal oposición va a acompañada de documentación gráfica explicativa.
– que en la apreciación de la ortofoto oficial hay indicios visuales de que la
georreferenciación de los promotores invade la finca colindante.
– que la finca de los promotores resulta de agrupación registral previa en la que es
de suponer que fue ya identificada y medida correctamente.
– que en la consulta del Catastro histórico se aprecia que actualmente se le atribuye
al mismo inmueble catastral una porción nueva, que no formaba parte del mismo en el
pasado, y que es precisamente la que supuestamente invade al colindante.
2. Como señaló este Centro Directivo en su resolución de 24 de septiembre
de 2020 las «consideraciones realizadas en el informe no pueden ser tenidas en cuenta.
En primer lugar, la nota de calificación omite toda la motivación» que luego sí se contiene
en el informe exponiendo los motivos que llevaron al registrador a la conclusión
expresada en su nota de calificación. «Circunstancias todas estas que se omiten en la
calificación y que el interesado no ha tenido ocasión de conocer para formular su
recurso». Y «es doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el
que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los
defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden
añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos
los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá
defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal
inscripción (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y resoluciones de 29 de febrero
de 2012, 17 de febrero y 3 de abril de 2017)».
Es por ello que la calificación, en los términos que se ha redactado, no puede
confirmarse y por ello el recurso, que se basa precisamente en la falta de motivación
suficiente de la calificación negativa, debe estimarse.
3. No obstante, como se dijo en la resolución de 1 de marzo de 2023, este Centro
Directivo, ya «en su resolución 1 de marzo de 2019 señaló que la resolución de un
recurso ha de hacerse “atendiendo como es preceptivo a los estrictos términos en que
está redactada la nota de calificación recurrida” y que si en un caso concreto hubiera de
estimar un recurso y revocar una concreta nota de calificación recurrida ello no significa
“pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la resolución de un recurso contra
una concreta nota de calificación registral, proclamar la inscribibilidad del documento
calificado”.

cve: BOE-A-2024-5462
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Núm. 69