BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 69

Martes 19 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 32190

Funcionario/Autoridad Judicial/Notario:
Juzgado de 1.ª Instancia 3 de Badalona autos 639/2020-A.
Hechos:
Se presenta en este Registro de la Propiedad el documento de referencia, en el que
concurren las siguientes circunstancias que han dado lugar a su calificación negativa:
1.º La hipoteca que se ejecuta objeto de la inscripción 4.ª, fue ampliada por la
inscripción 6.ª –como bien se indica en los antecedentes del decreto–.
En dicha escritura de ampliación de préstamo y modificación de hipoteca se taso
nuevamente la finca a efectos de subasta en la cantidad de 272.178,67 euros, tasación
que no se ha tenido en cuenta en el procedimiento ya que se indica como valor de
tasación el de 145.530 euros que es el valor de tasación inicial que se señaló en la
escritura de préstamo hipotecario que fue objeto de la inscripción 4.ª, y por tanto el
precio de la adjudicación no corresponde con el 70 % del valor de tasación que se indica
por ser vivienda habitual de la parte ejecutada.
2.ª Al tratarse de una vivienda habitual y haberse adjudicado la finca por un valor
de tasación inferior al que le correspondía de haberse tenido en cuenta el verdadero
valor señalado en la escritura de modificación hipotecaria, existe un enriquecimiento
injusto en perjuicio del deudor hipotecario (Sentencia 261/2015, de 13 de enero, de la
Sala Primera del Tribunal Supremo).
3.º El registrador tiene la obligación de calificar el precio en que los interesados
tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta siendo uno de los requisitos
esenciales que han de constar en la escritura y por tanto, en la inscripción de la hipoteca
que se ejecuta.

1.º El valor de tasación del que parte la subasta no es el valor de tasación indicado
en la escritura de ampliación y modificación de la hipoteca, sino el pactado en la
escritura de préstamo inicial que fue más bajo, sin que se justifique tal extremo en el
decreto de adjudicación. Y solo podrá ejecutarse una hipoteca inscrita sobre la base de
aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en los asientos
registrales (arts. 18, 19 bis, 129, 130 y 322 párrafo 3.ª de la Ley Hipotecaria y 148 del
Reglamento Notarial y 651, 670, 671, 682 LEC.)
2.º El artículo 51 de la Constitución Española dispone que los poderes públicos
garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo, mediante
procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses de los mismos,
en este mismo sentido el artículo 5 de Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio de Poder
Judicial. Las resoluciones 20 de julio y 23 de diciembre de 2020 de la DGSJyFP
siguiendo el mismo criterio de dichos artículos, aboga por la protección del consumidor o
deudor hipotecario, en el caso de un enriquecimiento injusto en materia de ejecución
hipotecaria.
3.º Teniendo en cuenta el artículo 100 del Reglamento Hipotecario que determina el
ámbito de la calificación registral de los documentos judiciales, el precio que se fija como
tasación para que sirva de tipo de la subasta es uno de los requisitos esenciales de la
inscripción registral y del procedimiento de ejecución hipotecaria, ya que es determinante
para la evaluación acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe
total del crédito del actor y de la existencia y eventual destino del sobrante, siendo por
tanto este extremo, al ser de vital importancia, calificable por el registrador. (Artículo 1,
132.4 LH; Resolución DGSJyFP 13.02.2013, 16.06.2014 y 20.07.2020; art. 118 del
Código Civil y 24 de la Constitución Española).

cve: BOE-A-2024-5456
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Fundamentos de Derecho y calificación negativa: