BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 27880

meros errores materiales que se hayan producido con ocasión de la redacción de la
escritura, o que resulten claramente de los antecedentes obrantes en su haber o de lo
acontecido en su presencia con ocasión de la firma del instrumento público, lo que no
puede hacer en ningún caso es sustituir la voluntad de los otorgantes, para lo que se
precisa el consentimiento de quienes inicialmente lo prestaron o de sus causahabientes.
Así, como declaró la Resolución de 11 de junio de 2020, el artículo 153 no habilita al
notario para modificar, suplir, presuponer o eliminar declaraciones de voluntad,
exclusivamente reservadas a las partes por implicar prestación de consentimiento; solo
ellas o sus representantes podrán efectuar la rectificación. Por ello, en el presente caso,
el notario sucesor en el protocolo puede alterar la descripción que de la finca que se
hace en la escritura para adecuarla a la descripción resultante del Registro que debió
expresarse en el mismo, de haber tenido en cuenta el contenido del Registro, contando
con el consentimiento del comprador. No es necesario el consentimiento del vendedor,
pues este consintió en su día la segregación inscrita, estando su consentimiento bien
informado en el momento de la venta. Pero el objeto está mal descrito y el
consentimiento del comprador está mal informado; por tanto, debe ser éste quien
consienta ante el notario la rectificación.
15. En conclusión, el supuesto del presente caso no tiene encaje en ninguno de los
tres primeros párrafos del artículo 153 del Reglamento Notarial. Pero, sí cabría
obviamente, la rectificación con consentimiento del comprador (conforme al cuarto
párrafo último inciso del artículo 153), como único que puede resultar perjudicado por el
error, al desconocer que la finca que adquiere tiene 39 metros cuadrados menos de los
expresados en la escritura de compraventa para subsanar el error en el consentimiento
sobre la descripción de la finca objeto del contrato de compraventa, puesto que la
recurrente sigue hablando de una finca con 5.031 metros cuadrados. Ese consentimiento
del comprador deberá expresarse en escritura pública en la que se subsanará el error
por el notario sustituto del protocolo, para confirmar el consentimiento otorgado en el
título. Pero, además, no constando en el Registro el lindero por el que se efectúa la
segregación, deberá solicitar la rectificación y actualización de la descripción de la finca.
16. No puede el registrador, como pretende la recurrente, ante la omisión cometida
en la escritura, integrar el negocio hasta el punto de suplir el dato omitido por el notario,
interpretando la presunta voluntad de los firmantes, como declaró la Resolución de esta
Dirección General de 16 de julio de 2017. Y en el presente caso, todavía más, puesto
que el principio de inoponibilidad de lo no inscrito del artículo 32 de la Ley Hipotecaria
protege al titular registral de la finca 11.530 del término de Cieza, que podría ser
perjudicado, si se admitiera la inscripción del pleno dominio de la finca 4.536 del término
de Cieza en los términos en que ha sido solicitada.
17. Pero, además, no constando en el Registro el lindero por el que se efectúa la
segregación, el comprador deberá solicitar, además, la rectificación y actualización de la
descripción de la finca, pues la otra circunstancia que determina la necesidad de la
adecuación de la descripción a la realidad física es la existencia de una discordancia
entre la realidad física actual de la finca y la realidad jurídica que deriva del Registro. En
primer lugar, porque la compradora recurrente aporta una certificación de una parcela
catastral, cuya referencia catastral, afirma se corresponde con la identidad de la
finca 4.536 de Cieza, que tiene una superficie de 4.467 metros cuadrados, inferiores a
los 4.992 metros cuadrados que tiene según Registro, descontando la superficie de la
segregación, diferencia superficial que es superior al 10 % de la cabida inscrita. En esas
circunstancias, el artículo 9.b) párrafo sexto de la Ley Hipotecaria presume la existencia
de una discordancia con la realidad física, cuya subsanación solo puede realizarse
solicitando el inicio de un expediente del título VI de la Ley Hipotecaria, bien sea el del
artículo 199 ante el registrador o el del artículo 201 ante el notario.
18. En conclusión, para subsanar el defecto alegado por el registrador será
necesario, en el presente caso, solicitar mediante nueva escritura pública por parte de la
adquirente de la finca, la rectificación de la escritura de compraventa para tener en
cuenta la segregación inscrita, ratificando el consentimiento prestado con error en la

cve: BOE-A-2024-4574
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