BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 23 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 22098

don A. C. C. (inscripción 2.ª) y como título previo para la inmatriculación de la quinta
parte indivisa que consta en la inscripción 1.ª de 1946.
2. Como ha señalado este Centro Directivo (véase Resoluciones citadas en los
«Vistos») la legislación hipotecaria relativa a las aguas, al tomar en consideración la
coexistencia de aguas públicas y privadas, ha regulado tanto la inscripción de las
concesiones administrativas de las primeras, de las que deriva un derecho de
aprovechamiento que es lo que en realidad se inscribe, como la inscripción de la
propiedad privada del agua, contemplada en el doble aspecto de un bien inmueble en sí
misma (artículo 334.8.º del Código Civil) y de un bien vinculado a otros inmuebles,
normalmente fincas rústicas.
Todo esto ha dado lugar a varias posibilidades de reflejar en el Registro los derechos
privados sobre el agua: a) agua inscrita como finca independiente, en propiedad; b) agua
inscrita en propiedad, pero no como finca independiente sino como cualidad de la finca
de que forme parte o en la que esté situada; c) derecho a beneficiarse (cualidad del
predio dominante) de aguas de propiedad ajena, situadas en otra finca o inscritas ellas
mismas como finca independiente (predios sirvientes en ambos casos); d) agua inscrita
en propiedad en favor de una comunidad especial considerada como entidad con
personalidad propia; e) cuota de agua en una comunidad especial, inscrita en propiedad
como finca independiente, y f) cuota de agua en una comunidad especial, inscrita en
propiedad, pero no como finca independiente sino como cualidad de la finca a que se
destina (que debe pertenecer al titular de la cuota).
El supuesto al que se refiere el presente recurso trata de unos derechos de
aprovechamiento de aguas privadas preexistentes a la Ley de Aguas de 1985, que entró
en vigor el día 1 de enero de 1986. La propiedad privada o aprovechamientos de aguas
privadas existentes al entrar en vigor dicha ley podrán ser objeto de inscripción en el
Registro de la Propiedad, tanto si ya había tenido acceso al Registro antes de dicha
vigencia como si se pretendiera inmatricularla.
Así lo reconoce la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional número 227/1988,
de 29 de noviembre, que en el párrafo segundo de su fundamento de Derecho octavo
señala que «muy distinta es, a tales efectos, la situación de quienes optan por mantener
la titularidad de sus derechos privados en la misma forma que hasta ahora, pues, al
recaer tales derechos sobre aguas que ni son de titularidad pública ni están llamadas a
serlo por ministerio de la ley al final de un período de transición, no es una situación
jurídica que, por esencia y menos por aplicación del principio de igualdad, corresponda
necesariamente defender a la Administración (…) Lo que no impide, como queda dicho,
que todo titular de derechos e intereses legítimos pueda impetrar la tutela judicial de los
mismos, reconocida por igual en la propia Constitución (artículo 24.1), así como acceder,
en su caso, a la protección reforzada que dispensan otros instrumentos registrales».
Esta propiedad preexistente, que se mantiene después de la entrada en vigor de la
Ley de Aguas, puede ser inscrita en el Registro de la Propiedad tanto como finca
independiente como haciendo constar la existencia de las aguas en la inscripción de la
finca de que formen parte, como una cualidad de la misma (cfr. artículo 66, párrafos
primero y segundo, del Reglamento Hipotecario).
3. En el presente caso se presenta como título inscribible en el que pretende fundar
su derecho a la quinta parte de las aguas privadas, en favor de la presentante, copias de
escrituras que determinaron la inscripción a favor de otros cotitulares de los derechos de
aguas privadas sobre la fincas, por lo que entiende este Centro Directivo que está
suficientemente justificado el título de la recurrente sobre la participación indivisa cuya
inscripción se solicita, al estar bajo la salvaguardia de los tribunales la inmatriculación de
las citadas aguas privadas (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), sin necesidad de
levantar acta de notoriedad al respecto.
Es cierto que estas aguas privadas están inmatriculadas en favor de los otros
cotitulares, pero de los mismos títulos que motivaron la inscripción resulta la participación
indivisa cuya inscripción se solicita en favor de la presentante. En este sentido, procede
la estimación del recurso admitiendo como título suficiente la documentación presentada.

cve: BOE-A-2024-3505
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Núm. 48