BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 20800

surgen una serie de obligaciones presentes y futuras a cargo del concedente de la
opción las cuales se garantizan a través de un derecho de opción de compra. Se ha
constituido un derecho de opción en función de garantía («causa garantiae») que
contraviene la prohibición legal del pacto comisorio puesto que, en caso de
incumplimiento por el deudor concedente de su obligación de entrega al acreedor
optante de la cantidad pactada como compensación por los importes previamente
entregados (o por entregar) e imputables al precio de la compraventa, dicho optante
acreedor podrá ejercitar su derecho de opción, apropiándose, en consecuencia, de la
finca objeto de la misma; b) que del anterior relato de los hechos cabe concluir también
que se ha pactado un contrato de financiación inmobiliaria entre un acreedor (una
compañía mercantil) y un deudor, (una persona física) garantizado mediante un derecho
de opción de compra sobre un inmueble de uso residencial, que se sitúa dentro del
ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
y, por tanto, sujeto a sus requisitos imperativos de transparencia material; c) se deniega
la inscripción del pacto contenido en la escritura de opción de compra en cuya virtud la
notificación fehaciente a la parte concedente de la opción para el otorgamiento de la
escritura de compraventa pueda ser realizado por medio de burofax, toda vez que, la
trascendencia de los efectos resultantes del acto notificado como en la transmisión del
dominio a favor del optante, imponen que tal notificación sea realizada por conducto
notarial, y d) se deniega la inscripción de las cláusulas segunda letras e) y f) y la cláusula
cuarta por cuanto tienen carácter obligacional y carecen de trascendencia real. El
registrador expresa que en la calificación de la escritura de opción de compra se ha
tenido en cuenta la escritura de «carta de pago» por cuanto la misma, si bien no ha sido
objeto de asiento de presentación en el Libro Diario, sí que ha tenido acceso al Registro
a través del Libro de Entrada. En este sentido el Tribunal Supremo, en Sentencia de 12
de julio de 2022, ha reconocido que a fin de evitar asientos ineficaces y en aplicación del
principio de legalidad, el registrador, al realizar su calificación, puede tener en cuenta
circunstancias o hechos ciertos de los que tenga constancia registral, aunque consten en
documentos no presentados en el Libro Diario (por ser títulos que no siendo susceptibles
de inscripción o de provocar otro tipo de operación registral, sí son títulos de cuya
autenticidad no quepa duda y que estén relacionados con el documento cuya inscripción
se solicita) o que hayan sido presentados después del documento objeto de calificación.
El recurrente impugna la calificación solo respecto de los dos primeros defectos, por
lo que a estos se limitará el recurso. En cuanto al primero alega que no existe en el título
que se presenta a inscribir ningún pacto que «intuya» que se trata de un contrato de
préstamo y que la posibilidad del ejercicio de la opción de compra, tenga la
consideración de «pacto comisorio»; que todos los elementos objetivos, tanto de las
partes como del propio título determinan la realidad y permanencia de la opción de
compra; que aun cuando estuviéramos ante un supuesto pacto comisorio, de las
afirmaciones efectuadas por ambas partes en escritura pública, y referidas de manera
literal en el presente recurso, no puede en modo alguno inferirse una situación de abuso,
cuya prueba, supera con creces la función calificadora del registrador, adentrándose en
caso de permitirse en una suerte de función jurisdiccional sin ningún tipo de actividad
probatoria, y sin la existencia del principio de contradicción básico en nuestro
ordenamiento jurídico; que las cuantías y conceptos que se aplican como entregados al
concedente de la opción, e incluso el importe total de la prima de opción y de las
cantidades a cuenta entregadas, no solo clarifican el propio documento, sino que,
podrían tener la consideración de arras penitenciales; en ningún caso, de préstamo o de
operación financiera.
2. En relación con la opción de compra cabe recordar que esta Dirección General
ha puesto de relieve en numerosas ocasiones (vid. las Resoluciones de 26 de diciembre
de 2018 y 28 de enero de 2020, y en particular en las de 27 de octubre de 2020, 15 de
marzo y 21 de julio de 2021 y 13 de julio de 2022, en un caso similar a este, así como
otras citadas en los «Vistos» de la presente) que el Código Civil rechaza enérgicamente
toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la

cve: BOE-A-2024-3326
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