BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 19 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 19662

662, 681.1, 685, 686 y 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100 del Reglamento
Hipotecario; 40 y siguientes de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento
Administrativo Común de las Administraciones Públicas; la Sentencia de la Sala Primera del
Tribunal Constitucional número 79/2013, de 8 abril; las Sentencias del Tribunal Supremo
de 3 de diciembre de 2004, 12 de enero de 2015 y 18 de abril de 2023; las Resoluciones de
la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de mayo de 2013, 8 de mayo
y 25 de septiembre de 2017 y 23 de abril de 2018, y de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública de 29 de enero de 2021, en relación con la notificación de la
calificación por medios telemáticos; las Resoluciones de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 24 de agosto de 1981, 14 de mayo de 2001, 20 de septiembre
de 2002, 14 de abril de 2009, 27 de julio de 2010, 27 de junio y 23 de julio de 2011, 7 de
marzo, 7 de junio, 13 de septiembre y 29 de noviembre de 2012, 7 de marzo, 22 de
mayo, 10 de julio y 17 de octubre de 2013, 4 de febrero, 20 de marzo, 10 de abril, 22 de
mayo, 8 de septiembre y 20 de noviembre de 2014, 23 de marzo, 11 de septiembre y 11 de
noviembre de 2015, 27 de junio y 2 de agosto de 2016, 23 de enero, 22 de mayo, 10 de
julio, 13 de septiembre, 5 de octubre y 1 de diciembre de 2017, 14 de marzo, 21 de junio
de 2018 y 22 de abril y 26 de julio de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Publica de 2 de junio y 9 de septiembre de 2021, 26 de abril y 9 de
mayo de 2023.
1. El presente recurso tiene como objeto la negativa de la registradora de la
Propiedad de Cieza número 3 a inscribir un decreto de adjudicación, atendiendo al hecho
de que las fincas ejecutadas se encontraban inscritas a favor de distintos terceros
poseedores con anterioridad a la fecha de inicio del procedimiento de ejecución
hipotecaria, sin que conste acreditado que se haya demandado y requerido de pago a
dichos terceros poseedores.
2. Hay que reiterar la consolidada doctrina de este Centro Directivo sobre la
cuestión de la posición del tercer poseedor de los bienes hipotecados en el
procedimiento.
En aplicación del artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria, extiende la calificación
registral a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que dé lugar el
procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, entre otros extremos,
al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no
deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el
momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento». A este respecto, el
artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la demanda ejecutiva se dirija
«frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer
poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al
acreedor la adquisición de dichos bienes», añadiendo el artículo 686 de la misma ley que
«en el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago
al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se
hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro».
Por tanto, de la dicción de estos preceptos legales resulta que es necesaria tanto la
demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados
que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley
Hipotecaria que lo han acreditado aquellos que hayan inscrito su derecho con
anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en
virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por
el registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.
Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el
artículo 18 de la propia ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales
a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del
documento presentado y a los obstáculos que surjan del registro, todo ello limitado a los
exclusivos efectos de la inscripción. Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente
que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone

cve: BOE-A-2024-3177
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Núm. 44