BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 44

Lunes 19 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 19659

IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña C. J. F. y don C. J. A. M., en nombre y
representación de «Banco Santander, SA», interpusieron recurso el día 13 de octubre
de 2023 atendiendo, resumidamente, a los siguientes argumentos:
«Fundamentos de Derecho.
I. Formales (…).
II. Materiales.
Primero. La negativa de la señora registradora a inscribir el título de mi mandante,
se fundamenta en no haberse demandado ni requerido de pago a los terceros
poseedores que adquirieron las fincas después de haberse constituido la hipoteca y
antes de que se interpusiera la demanda; en su apoyo, cita entre otras, la Sentencia del
Tribunal Constitucional de 8 de abril de 2013, varias sentencias del Tribunal Supremo,
otra jurisprudencia menor y varias resoluciones de la Dirección General de los Registros
y del Notariado, la más reciente de 11 de noviembre de 2015, que damos por
reproducidas y que, en síntesis, sientan la doctrina de que el requerimiento de pago es
un requisito esencial del procedimiento hipotecario y que su acreditación es exigible para
que el título derivado de una ejecución hipotecaria pueda ser inscrito en el Registro de la
Propiedad.
Si bien esta parte está de acuerdo con la doctrina que se acaba de exponer, tenemos
que manifestar nuestra absoluta disconformidad con su aplicación a la documentación
presentada por mi mandante, ya que la calificación impugnada ignora una cuestión
fundamental, como es el hecho de que los titulares registrales fueron notificados y
requeridos para pago; así resulta de la diligencia de constancia de 30 de septiembre
de 2022, presentada en el Registro junto con el resto de documentos (…) en la que el
letrado de la Administración de Justicia acredita lo siguiente:

A la vista del contenido de la Diligencia de Constancia que acabamos de transcribir,
resulta acreditado que el día 28 de noviembre de 2013, los terceros adquirentes fueron
requeridos para que pagaran, antes del remate, el importe del crédito y los intereses y
costas hasta donde cubriera la responsabilidad hipotecaria de sus respectivas fincas.
La propia doctrina de la Dirección General a la que se dirige este recurso tiene
establecido en numerosas resoluciones, entre las que destacamos la de 14 de marzo
de 2018 (BOE de 27 de marzo de 2018) que “Por lo tanto, a dicho tercero, aun cuando
no se le haya demandado inicialmente se le ha requerido de pago y con ello se le ha
concedido la opción de pagar u oponerse, posibilidades que corresponden al demandado
conforme al artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En consecuencia, el actual
titular registral ha tenido la posibilidad de intervención directa en el procedimiento de
ejecución, no pudiendo por tanto entenderse que ha existido indefensión…”.
En definitiva y habiendo acreditado que los terceros poseedores fueron requeridos de
pago, la calificación impugnada debe revocarse.
Segundo. Sin perjuicio de lo dicho en el fundamento anterior, hay otra cuestión que
conviene aclarar acerca la transmisión de las fincas a los terceros poseedores así como
ciertas cualidades que concurren en ellos y la prestataria e hipotecante, y es que no nos

cve: BOE-A-2024-3177
Verificable en https://www.boe.es

“La demanda fue presentada el 25 de marzo de 2012. Posteriormente, mediante la
certificación de cargas de fecha 24 de enero de 2013 se tuvo conocimiento de la
existencia de tercer adquirente. Finalmente se presentó escrito de fecha 22 de marzo
de 2013 pidiendo se ampliara la demanda contra dicho tercer adquirente lo cual fue
denegado por diligencia de 29 de octubre de 2013, acordándose únicamente que se
produjera la notificación a dicho tercer adquirente para que se satisfaga, antes del
remate, el importe del crédito los intereses y costas en la parte que esté asegurada con
las hipotecas de sus respectivas fincas, lo que se produjo el 28 de noviembre de 2013.”