BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 19 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 19686

Artículo 353.3: «Las menciones, derechos personales, legados, anotaciones
preventivas, inscripciones de hipotecas o cualesquiera otros derechos que deban
cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, no se
comprenderán en la certificación. A este efecto, se entenderá también solicitada la
cancelación que proceda por el solo hecho de pedirse la certificación, y se practicará
mediante extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedirse
aquélla. Del mismo modo podrá procederse cuando se practique cualquier asiento
relativo a la finca o derecho afectado. Si la solicitud de certificación se realiza por quien
no es titular de la finca o derecho, o cuando el asiento a practicar no sea de inscripción,
el Registrador advertirá al solicitante o presentante antes del despacho de la certificación
o de practicar el asiento que éstos darán lugar a la cancelación de las cargas caducadas
conforme a lo dispuesto en este artículo».
Respecto de la caducidad de tales anotaciones preventivas, esta Dirección General
ha señalado en reiteradas Resoluciones, que la caducidad opera de modo automático,
aunque el asiento no haya sido formalmente cancelado. Ciertamente la caducidad de los
asientos que nacen con una duración predeterminada se produce de modo radical y
automático una vez llegado el día prefijado, aun cuando no se haya verificado
formalmente la cancelación del asiento. Entre otras, cabe señalar las Resoluciones de 11
de noviembre de 2022 y 28 de marzo y 5 u 8 de septiembre de 2023. En la misma línea,
la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 13 de Madrid, de 13 de febrero
de 2013, dictada en juicio verbal entablado directamente contra calificación registral
negativa.
En la misma línea, se señala en la Resolución de 20 de febrero de 2000: «es doctrina
reiterada de este Centro Directivo que la caducidad de las anotaciones preventivas opera
ipso iure, una vez agotado su plazo de cuatro años, si no han sido prorrogadas (cfr.
artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, por
lo que, debiéndose tener la anotación por inexistente, resulta que se pretende ahora
inscribir una enajenación realizada en nombre de quien no es ya titular registral, así
como la cancelación de asientos que están bajo la salvaguarda de los tribunales, sin que
exista asiento alguno vigente que permita dichas operaciones».
5. Por otra parte, tal y como resulta de la documentación aportada, cuando se
presenta la certificación por la que se adjudica el bien a la entidad recurrente, la
anotación preventiva –a contar desde la fecha de la nota de certificación de cargas– ha
caducado y la finca está inscrita en favor de un tercero.
En tal caso, los principios de tracto sucesivo y legitimación impiden la inscripción de
la adjudicación, al figurar inscrita a favor de persona distinta (artículos 18 y 20 Ley
Hipotecaria y Resoluciones de 9 de diciembre de 1999, 13 de julio de 2000 y 13 de abril,
1 de junio o 4 de julio de 2023, entre otras).
Como señala la Resolución de esta Dirección General de 3 de mayo de 2023,
siguiendo la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo
número 237/2021, de 4 de mayo, la emisión de la certificación de cargas en el
procedimiento de ejecución derivado de la anotación del embargo y la extensión de la
nota marginal más que «causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de
cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo
podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto
de adjudicación dictado en esa ejecución.
Pero si esta adjudicación se produce una vez transcurrido el plazo de cuatro años de
la anotación preventiva y su prórroga, como ocurre en este caso, la protección de los
derechos de titulares inscritos impone que el registrador rechace la inscripción del auto
de adjudicación que, sin prejuzgar su validez en el ámbito procesal, no puede desplegar
su eficacia frente a terceros inscritos que mejoren su rango en cuanto dejan de estar
sujetos a la limitación que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente.
En vista de lo expuesto, la calificación en este punto tiene que ser también
confirmada.

cve: BOE-A-2024-3179
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Núm. 44