BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 16 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 18765

descripción de un elemento privativo, en cuanto exceda de ese ámbito de actuación
individual que se reconoce por la ley a su propietario, no podrá llevarse a cabo sin que
se acredite el acuerdo unánime de la junta de propietarios (vid. artículos 5 y 17,
apartados 6 a 8, de la Ley sobre propiedad horizontal, y Resoluciones de 13 de enero
de 2016, 23 de marzo de 2018 y 16 de noviembre de 2021, entre otras).
7. En el presente caso, son determinantes las normas estatutarias reguladoras de
la comunidad configurada, cuya interpretación son objeto de debate. Así, hay que
recordar, como hace el Tribunal Supremo en Sentencia número 320/2020, de 18 de
junio, «que el adquirente de tales plazas es copropietario, en el régimen especial de
comunidad descrito, (…) cuyas facultades vienen delimitadas, además de por la
legislación aplicable, por el título de su adquisición y por el título constitutivo, incluidas
las normas estatutarias en él integradas, del régimen de la propiedad horizontal». Tal
estatuto privativo, configurado al amparo de lo previsto por el artículo 5 de la Ley sobre
propiedad horizontal, una vez inscrito en el Registro de la Propiedad es oponible a
terceros (cfr. artículo 8.4.º de la Ley Hipotecaria), lo que implica que goza de eficacia y
trascendencia real, y ello se traduce en que el concreto local destinado a garaje y
trasteros no es ya susceptible de uso, goce o disfrute indeterminado o abstracto, sino un
local que ha de ser objeto de derechos conforme a ese estatuto privativo que obligará al
conjunto de los propietarios, y también a los terceros después de la inscripción.
Esta Dirección General (cfr., por todas, la Resolución de 12 de febrero de 2016) ha
admitido la validez de las cláusulas por las que se permite la división, segregación,
agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la
junta de propietarios.
Las cláusulas que permiten la agrupación o división anticipan el consentimiento
requerido por la Ley sobre propiedad horizontal para la modificación del título
constitutivo, permitiendo que el dueño pueda actuar no sólo sobre los elementos
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su
unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también sobre los elementos
comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad, siempre que no se
altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior
o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario.
Nada impide que puedan ir más allá, facultando inclusive a que se altere la estructura
general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad, pues si puede la junta
autorizarlo no constando en estatutos, también podrá haber quedado plasmada
anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el título constitutivo y
dicha autorización conllevará todos los elementos necesarios para su ejecución,
entendiéndose incluido, en su caso, el que se afecten elementos comunes no esenciales
para la edificación, quedando conformada, tras la agrupación, la finca resultante como
una unidad, si no arquitectónica, sí de destino. Y es que en todo lo que no es normativa
imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del
artículo 396 del Código Civil.
La validez de este tipo de cláusulas estatutarias es igualmente admitida por el
Tribunal Supremo, como ponen de relieve las Sentencias de 15 de noviembre de 2010
y 25 de febrero de 2013. Tras la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, este Centro Directivo ha afirmado que
debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la
validez de este tipo de cláusulas estatutarias. La modificación legal no limita la
autonomía de la voluntad respecto de la posibilidad de configurar el derecho real
adquirido en régimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como la
ahora debatida. El hecho de que para el caso de inexistencia de tales cláusulas
estatutarias se flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos
relativos a las modificaciones del título constitutivo consistentes en división, segregación
o agregación de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos
en que no se considera justificada, no impide que se configure voluntariamente de forma

cve: BOE-A-2024-2990
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Núm. 41