BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 16

Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6823

Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1274 y siguientes del Código Civil; 1.3.º, 9, 20, 38, 39 y 40 de la
Ley Hipotecaria; 51 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 15 de enero de 2001 y 28 de mayo de 2016,
y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública 21 de
febrero de 2020, 22 de enero de 2021 y 14 de julio y 10 de noviembre de 2022.
1. Se discute en el presente recurso si apareciendo una finca inscrita en el Registro
de la Propiedad a favor de unas personas, puede inscribirse una herencia, en la que la
causante es persona distinta a los titulares registrales.
En la exposición del escrito de recurso manifiesta la recurrente, que la causante no
es titular registral, sino que la participación de finca aparece inscrita a favor del padre de
la causante, por lo que el Registro de la Propiedad publica la titularidad de una persona
distinta de la que aparece como causante en la escritura presentada. Por ello, lo
procedente es rectificar previamente el Registro, a través de los medios previstos en el
artículo 40 de la Ley Hipotecaria, para poder inscribir la herencia ahora presentada.
Sigue afirmando la recurrente, que uno de los titulares registrales es el padre de la
causante, y considera que la registradora debe deducir de la escritura presentada y de la
escritura de partición de herencia de la madre de la causante, que no ha sido objeto de
presentación ahora, que en las mismas se encuentra implícita una permuta entre el
padre de la causante y la propia causante y que así se desprende de la escritura ahora
presentada, aunque según se dice en el recurso: «si bien no se expresa de manera clara
y concisa en tal escritura»; por lo que debe insistirse en la idea de que lo procedente no
es recurrir contra la calificación, sino rectificar el Registro, por la aportación de dicha
escritura (con las rectificaciones y aclaraciones procedentes), para lograr la inscripción a
favor de doña M. A. S. R., de conformidad con los artículos 20, 39 y 40 de la Ley
Hipotecaria.
2. El recurso debe ser desestimado.
La registradora no debe deducir o presumir transmisiones, que no se encuentren
debidamente formalizadas y menos aún si, como dice la recurrente, no se expresan de
manera clara y concisa, dadas las exigencias de que el título inscribible contenga todas
las circunstancias necesarias para la inscripción del negocio jurídico (artículo 21 de la
Ley Hipotecaria), y dados los efectos de la inscripción, que impide que pueda darse
acceso al Registro a indicios de que se ha producido una transmisión (artículos 1,
párrafo tercero, 9 y 38 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario).
No puede llegarse, sin más a la conclusión de que en la partición va implícita una
permuta, que no se pacta como tal, siendo nuestro sistema causal, y no contando la
causa del contrato, ni el consentimiento expreso al mismo, por lo que, no ha habido título
hábil para que se cause el cambio de titularidad de la finca (artículos 1274 y siguientes
del Código Civil).

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de diciembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

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Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación de la registradora.