BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 28 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 173231

Fundamentos de Derecho:
Uno. El artículo 5 de la Ley hipotecaria dispone que “Los títulos referentes al mero
o simple hecho de poseer no serán inscribibles”. Este artículo consagra un principio
básico del Registro de la Propiedad que postula que nuestro sistema hipotecario no
ampara la posesión, resultando la prohibición establecida en este artículo absoluta e
incondicional.
El derecho de poseer como tal no tiene autonomía propia en nuestro sistema
registral. Es necesario un título para poder dar publicidad a la posesión en tanto es una
de las facultades derivadas del dominio o derecho real, por tanto, no puede darse nunca
autónomamente considerado, sino que es una de las normales consecuencias de la
titularidad inscrita.
En este sentido, una simple instancia no se puede concebir como un título del que
nazca un derecho de arrendamiento. Por tanto, no se puede permitir el acceso al
Registro de la Propiedad de una instancia en la que se solicita la inscripción de una
posesión con origen en un arrendamiento formalizado con anterioridad -que si bien tuvo
su acceso al Registro a través de la correspondiente inscripción, fue objeto de
cancelación con posterioridad.
En otro orden de cosas, la instancia no está legitimada notarialmente ni ratificada
ante el Registrador, por lo que no puede acreditarse la autoría de la misma. Además, se
trata de un documento privado que como tal no es título hábil ni suficiente para modificar
el contenido de los asientos registrales. Como señaló la Resolución de Dirección General
de los Registros y del Notariado de 29 de noviembre de 2019 “(...) es doctrina reiterada
de este Centro Directivo que, a los efectos de su calificación y, en su caso, inscripción en
el Registro, los documentos que se aporten han de ser públicos (artículo 3 de la Ley
Hipotecaria), y en los excepcionales casos en los que se admite un documento privado,
la firma del solicitante ha de estar legitimada notarialmente o bien ratificada ante el
Registrador oportuno a efectos de dotar de autenticidad al documento”.
Por otro lado, consideramos oportuno recordar que la cancelación de los
arrendamientos que en su día dieron publicidad registral a esa posesión se ha producido
en el seno del relacionado procedimiento de ejecución hipotecaria. La cancelación se
produjo como consecuencia del mandamiento de cancelación de cargas dictado en dicho
Procedimiento, mandamiento que fue objeto de nota de calificación desfavorable ya que
se consideró necesario que se ordenase expresamente al Registro la cancelación de la
inscripción de los arrendamientos, y en ese sentido, se presentó diligencia de adición al
mandamiento.
Es interesante recordar también que el artículo 13.1 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1
de marzo, al cual se hace referencia varias veces en la instancia ampara claramente
dicha cancelación. Dicho precepto dispone que “Si durante los cinco primeros años de
duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de
una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el
arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se
cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no
renovación prevista en el artículo 9.1. En contratos de duración pactada superior a cinco
años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco
primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona
jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias
mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el
supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad
con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del
arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada”.
En consecuencia, en el caso de que el arrendamiento se haya inscrito en el Registro
de la Propiedad con posterioridad a la hipoteca –que es lo que sucede en el caso que

cve: BOE-A-2023-26569
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Núm. 310