BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 167471

Hipotecaria, mediante una escritura de cancelación con un requerimiento no es
necesario documentar en el instrumento y que posteriormente fue ratificada, y d)
respecto del juicio de suficiencia de facultades representativas, que el notario
autorizante de la escritura de ratificación parece referirse al «préstamo hipotecario»
como un género de facultades dentro del catálogo de las que constan el poder, sin
concretar si se refiere a la «concesión» de préstamo hipotecario, «novación» de
préstamo hipotecario, cancelación, subrogación, etc.
2. En relación con la falta de motivación de la calificación, del análisis de la nota
objeto del recurso resulta que se señalan los motivos que, a juicio del registrador,
impiden la inscripción de la escritura, y los fundamentos en los que se apoya para
justificarlos -que podrán o no ser acertados-. El escrito de recurso está destinado a
rebatir las normas en las que se fundamenta la calificación. En consecuencia, es
evidente que la calificación está suficientemente motivada.
3. Las dos primeras objeciones opuestas por el registrador, relativas a la falta de
rogación en la escritura calificada y a la omisión en ésta de los requisitos necesarios
para poder ser considerada como título inscribible conforme al artículo 82 de la Ley
Hipotecaria, han de ser confirmadas.
La cancelación de una hipoteca está sometida a la regla general establecida por el
párrafo primero de dicho precepto legal.
De acuerdo con esta norma (y al margen de otras posibles vías de cancelación
previstas en dicho artículo), aunque la obligación asegurada por la hipoteca se haya
extinguido, la cancelación de la inscripción requiere que el acreedor titular registral de la
garantía otorgue la oportuna escritura pública (o que, a falta de ésta y tras la tramitación
de un procedimiento judicial en el que dicho acreedor haya sido parte, se dicte sentencia
firme que ordene la cancelación). No cabe, por lo tanto, una cancelación automática
mediante la acreditación del pago de la obligación, sino que se hace necesario, para que
la hipoteca se extinga frente a todos, su cancelación mediante negocio jurídico
cancelatorio (vid. Resoluciones de este Centro Directivo de 11 de diciembre de 2017 y 20
de septiembre y 10 de diciembre de 2019).
Ese negocio cancelatorio ha de ser objeto de escritura y no de acta notarial, pues
aquel instrumento público tiene «como contenido propio las declaraciones de voluntad,
los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, los contratos y los
negocios jurídicos de todas clases» (artículo 144, párrafo segundo, el Reglamento
Notarial).
En el presente supuesto, la escritura calificada no es otorgada por el acreedor –
tampoco por persona alguna que alegue ser su representante– ni contiene un negocio
cancelatorio, sino que se limita a una exposición de hechos, así como de una
declaración de voluntad ajena que realiza el notario -sin que en dicho título conste
ninguna rogación (vid. artículo 3 del Reglamento Notarial)-. Y tal omisión no puede
quedar suplida por la ratificación de un negocio jurídico que no está formalizado en la
escritura previa, por no asumir nadie la correspondiente declaración de voluntad
cancelatoria (ni poder asumirla el notario autorizante).
Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los registradores deben calificar, bajo
su responsabilidad y entre otros extremos, la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción (vid., asimismo, los
artículos 147 y 18 del Reglamento Notarial).
Por ello, entra dentro de la competencia del registrador valorar qué documento es el
idóneo para procurar el acceso al Registro de la Propiedad de los actos y contratos
susceptibles de inscripción (vid. artículo 3 de la Ley Hipotecaria).
4. Por último, debe decidirse si, en la escritura de ratificación, hay falta de
congruencia entre el juicio notarial de suficiencia del poder y el contenido de la escritura
ratificada. Para ello, debe reiterarse la doctrina de este Centro Directivo sobre dicha
cuestión (vid., por todas, la Resolución de 14 de marzo de 2022 para un caso análogo).

cve: BOE-A-2023-25713
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Núm. 302