III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-24743)
Resolución de 15 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Játiva n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra relativa a constitución de derecho de superficie.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 289
Lunes 4 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 161135
mandatario, con las de mandato expreso y tácito a que se refiere el artículo 1.710 por
razón de la forma en que es exteriorizada la declaración de voluntad…”».
En el presente caso, en primer lugar, el notario al emitir el juicio de suficiencia,
expresa lo siguiente: «(…) dado que el poder especial con carácter irrevocable contenido
en la citada escritura 363/2010. La autocontratación y/o múltiple representación está
implícito en el mismo poder especial». Como alega el notario, dando una de las dos
partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el
contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad el poder sería inútil, y no se
podría ejercer de ninguna de las maneras. A vista de la redacción, ciertamente se indica
por el notario la circunstancia de que esté salvada la autocontratación, pero, es más, no
tendría sentido el poder especial de otro modo.
Además, cabe traer a colación el criterio del Tribunal Supremo en Sentencia
número 557/2017, de 16 de octubre, que, en relación con un poder conferido al acreedor
hipotecario para subsanar, modificar o completar una escritura de reconocimiento de deuda
y constitución de hipoteca a los efectos de su correspondiente inscripción en el Registro de
la Propiedad, concluye que la entidad apoderada no se extralimitó en el ejercicio del
mandato conferido, pues la rectificación operada «trae causa y viene justificada por el propio
objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca (…).
En efecto, era preciso completar dos requisitos formales para que la hipoteca accediera a la
inscripción en el Registro, tal y como prevén los artículos 234 y ss. del Reglamento
Hipotecario: la fijación del domicilio del deudor para las correspondientes notificaciones que
puedan derivarse del procedimiento de ejecución de la hipoteca, y el valor en que se tasa la
finca para que sirvan de tipo de subasta». Y añade que «tampoco puede sostenerse que en
la concreción de estos datos, necesarios para el acceso registral de la hipoteca, el
mandatario haya incurrido en la vulneración de los deberes de fidelidad y lealtad o en una
actuación contraria al principio de buena fe en perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del
deudor en la propia finca hipotecada y el valor en que se tasa la finca, para que sirva de tipo
de subasta, en atención al importe correspondiente a la total responsabilidad que garantiza
la hipoteca, que no consta que fuese desproporcionadamente bajo respecto del valor de la
finca, son prácticas usuales en estos casos».
En segundo lugar, aunque no haya una relación amistosa entre las sociedades, lo que
se acredita con el conjunto de resoluciones judiciales relatadas, lo cierto es que el poder
especial deviene con el carácter irrevocable de la escritura de fecha 16 de marzo de 2010,
que ha sido reiterado en su eficacia por los tribunales de Justicia: «por cuanto en la
escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la
demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier
representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los
extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público
(…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su
intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean
necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del
poder al que se ha hecho referencia». En definitiva, los tribunales han resuelto sobre la
cuestión. En consecuencia, el defecto debe ser revocado.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de noviembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2023-24743
Verificable en https://www.boe.es
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
calificación.
Núm. 289
Lunes 4 de diciembre de 2023
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mandatario, con las de mandato expreso y tácito a que se refiere el artículo 1.710 por
razón de la forma en que es exteriorizada la declaración de voluntad…”».
En el presente caso, en primer lugar, el notario al emitir el juicio de suficiencia,
expresa lo siguiente: «(…) dado que el poder especial con carácter irrevocable contenido
en la citada escritura 363/2010. La autocontratación y/o múltiple representación está
implícito en el mismo poder especial». Como alega el notario, dando una de las dos
partes contratantes poder a la otra parte contratante para modificar o subsanar el
contrato celebrado entre ambos, si se excluye esa facultad el poder sería inútil, y no se
podría ejercer de ninguna de las maneras. A vista de la redacción, ciertamente se indica
por el notario la circunstancia de que esté salvada la autocontratación, pero, es más, no
tendría sentido el poder especial de otro modo.
Además, cabe traer a colación el criterio del Tribunal Supremo en Sentencia
número 557/2017, de 16 de octubre, que, en relación con un poder conferido al acreedor
hipotecario para subsanar, modificar o completar una escritura de reconocimiento de deuda
y constitución de hipoteca a los efectos de su correspondiente inscripción en el Registro de
la Propiedad, concluye que la entidad apoderada no se extralimitó en el ejercicio del
mandato conferido, pues la rectificación operada «trae causa y viene justificada por el propio
objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca (…).
En efecto, era preciso completar dos requisitos formales para que la hipoteca accediera a la
inscripción en el Registro, tal y como prevén los artículos 234 y ss. del Reglamento
Hipotecario: la fijación del domicilio del deudor para las correspondientes notificaciones que
puedan derivarse del procedimiento de ejecución de la hipoteca, y el valor en que se tasa la
finca para que sirvan de tipo de subasta». Y añade que «tampoco puede sostenerse que en
la concreción de estos datos, necesarios para el acceso registral de la hipoteca, el
mandatario haya incurrido en la vulneración de los deberes de fidelidad y lealtad o en una
actuación contraria al principio de buena fe en perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del
deudor en la propia finca hipotecada y el valor en que se tasa la finca, para que sirva de tipo
de subasta, en atención al importe correspondiente a la total responsabilidad que garantiza
la hipoteca, que no consta que fuese desproporcionadamente bajo respecto del valor de la
finca, son prácticas usuales en estos casos».
En segundo lugar, aunque no haya una relación amistosa entre las sociedades, lo que
se acredita con el conjunto de resoluciones judiciales relatadas, lo cierto es que el poder
especial deviene con el carácter irrevocable de la escritura de fecha 16 de marzo de 2010,
que ha sido reiterado en su eficacia por los tribunales de Justicia: «por cuanto en la
escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el 16 de marzo de 2010 (…) la
demandada otorgó a la actora un apoderamiento para que a través de cualquier
representante pudiera realizar las subsanaciones o modificaciones de la escritura en los
extremos que afectasen a su eficacia o impidieran su inscripción en un Registro público
(…) la condena a la demandada lo ha de ser en la medida en que resulte necesaria su
intervención para que no sea posible que los actos o negocios jurídicos que sean
necesarios y/o convenientes puedan ser realizados por la propia actora haciendo uso del
poder al que se ha hecho referencia». En definitiva, los tribunales han resuelto sobre la
cuestión. En consecuencia, el defecto debe ser revocado.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de noviembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2023-24743
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Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
calificación.
